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7 questions autour de l'achat dans le neuf


-1- Pourquoi l’immobilier neuf est plus cher que l’ancien ?

La différence de prix entre l’immobilier neuf et l’ancien est justifiée par plusieurs éléments :
- Lorsque vous achetez dans le neuf, vous devez vous acquitter de la TVA (20 % depuis le 1er janvier 2014) alors que cette dernière n’est pas applicable sur l’ancien.
- Les constructions récentes répondent à des normes environnementales très strictes. Le surcoût estimé pour obtenir les labels BBC, RT2012 ou HQE peut atteindre 10 % par rapport à l’ancien.
- Contrairement à l’ancien, un logement neuf est presque systématiquement vendu avec une place de parking. Ce petit luxe à un coût : entre 7 000 et 20 000 € en fonction des villes.

De nombreux avantages compensent cet écart de prix et font de l’achat d’un appartement neuf un investissement rentable à long terme.


-2- Comment est calculé le prix de l’immobilier neuf ?

Le prix de l’immobilier neuf est principalement déterminé par le coût du terrain et le coût de la construction. Le coût du terrain représente en moyenne 17 % du prix final mais varie fortement en fonction de la région de construction et de la rareté des zones constructibles. Le coût de la construction comprend à la fois le prix de la main d’oeuvre, des matières premières et des matériaux.

Les promoteurs immobiliers appliquent ensuite au total de ces deux coûts un coefficient multiplicateur compris entre 1,60 et 1,65. Il représente la marge du promoteur ainsi que différentes dépenses telles que les honoraires des architectes, des bureaux d’étude et des commerciaux, le coût des assurances, les frais bancaires ou encore la TVA. Enfin, le prix d’un bien immobilier neuf est également déterminé par certains éléments lui apportant de la valeur ajoutée : grandes terrasses, places de parking, jardins privatifs ou collectifs…


-3- Sur quelle durée s’étale la construction d’une résidence neuve ?

Il faut entre 12 et 18 mois pour construire une résidence neuve. Cette durée de construction varie toutefois en fonction de la conjoncture sur le marché de l’immobilier : lorsque le volume des ventes dans le neuf est élevé, le délai a tendance à augmenter. Inversement, il a tendance à se réduire lorsque le volume des ventes est à la baisse. Pourquoi ? Tout simplement parce que ces tendances sont directement liées aux carnets de commandes de l’ensemble des entreprises du secteur. Plus celles-ci sont occupées et plus le délai de construction se rallonge.

D’autres éléments doivent également être pris en considération pour estimer la durée de la construction d’une résidence neuve. Il s’agit du type de construction, de la taille du bâtiment et de ses caractéristiques techniques ou encore de l’accessibilité du chantier. Du fait de ses spécificités, une résidence certifiée NF Logement HQE sera plus longue à construire qu’une résidence classique, car elle respecte des objectifs de respect de l’environnement qui impliquent des processus plus complexes.


-4- Sur quels critères une résidence neuve bénéficie-t-elle du label RT 2012 ?

Pour bénéficier du label RT 2012, une résidence neuve doit respecter des exigences liées à trois coefficients :
- Le Cep (coefficient d’énergie primaire). Il limite les besoins de consommation en énergie primaire de la résidence à 50 KWh/m²/an. Ce seuil varie en fonction de la carte des zones climatiques définie par la réglementation thermique française. Ainsi, il s’établit à un minimum de 40 KWh/m²/an dans les régions méditerranéennes et à un maximum de 65 KWh/m²/an dans le Nord.
- Le Bbio (besoin bioclimatique). Il touche à l’efficacité énergétique du bâti. Il impose de nouveaux procédés de construction minimisant les besoins en chauffage, en refroidissement et en éclairage.
- La Tic (température intérieure conventionnelle). Elle définit une température intérieure maximale sans recours à la climatisation. Elle est fixée pour une période de cinq jours chauds consécutifs et varie également en fonction des zones climatiques.



-5- Peut-on visiter un appartement témoin lors d’un achat en VEFA ?

Certains programmes immobiliers neufs s’accompagnent d’un appartement témoin, que les acquéreurs et investisseurs potentiels peuvent visiter afin de se faire une idée concrète des futurs logements. Cette pratique est assez rare, car coûteuse pour les promoteurs immobiliers (construction, décoration, logistique).
Pour visiter un logement neuf avant achat, il faut que la résidence soit achevée, ce qui est officiellement le cas lorsque le promoteur immobilier reçoit la DAT (Déclaration d’Achèvement de Travaux).

Dans le cadre d’un achat en VEFA, il est néanmoins possible d’avoir une bonne idée du futur logement :
- avec le plan d’architecte ou une vue en coupe, que le promoteur peut fournir en bureau de vente. Le plan d’architecte nécessite certaines connaissances pour être décrypté (abréviations, épaisseur des traits, ouverture des portes). La vue en coupe offre une visualisation plus accessible du rendu final, après aménagement.
- par une maquette visible en bureau de vente. Cette pratique n’est pas systématique pour tous les programmes immobiliers neufs. La maquette permet de visualiser concrètement les différents volumes des pièces, ainsi que leur agencement.
- par une visite virtuelle en 3D sur écran, en bureau de vente ou sur internet. Cette pratique se généralise et offre un rendu réaliste du logement fini.


-6- Dois-je obligatoirement disposer d’un apport personnel pour acheter dans le neuf ?

Disposer d’un apport personnel n’est pas toujours obligatoire pour acheter dans le neuf. En effet, si les banques demandent souvent un apport de 10 à 20 %, elles proposent également des prêts immobiliers à 100 % voire à 110 % (les 10 % supplémentaires servent alors à couvrir les frais de notaire) du montant du bien immobilier. Ces crédits sont généralement destinés à trois types d’emprunteurs :
- les jeunes actifs ne disposant pas encore de réserve d’argent
- les particuliers possédant une épargne solide mais souhaitant la conserver
- les investisseurs pour lesquels plus un emprunt est conséquent, plus les déductions fiscales seront élevées

Si les banques consentent plus facilement un prêt immobilier sans apport personnel à ces trois profils, ils devront néanmoins présenter un dossier solide prouvant une situation familiale et professionnelle stable et un niveau d’endettement inférieur à 30 %. Enfin, certains prêts immobiliers peuvent avoir valeur d’apport personnel. C’est notamment le cas du Prêt à Taux Zéro + (PTZ+) ou encore du prêt Action Logement (1 % employeur).


-7- Comment dois-je procéder pour obtenir le meilleur crédit immobilier possible ?

Obtenir le meilleur crédit immobilier possible passe souvent par la constitution d’un apport personnel. Plus ce dernier sera conséquent et plus la banque consentira à l’emprunteur un prêt immobilier intéressant. Toutefois, ce n’est pas toujours une garantie : les banques accordent généralement leurs meilleurs taux aux dossiers les plus solides. Emploi stable (CDI), historique de compte présentant peu de découverts et d’incidents de paiement ou encore recours limité aux crédits à la consommation sont des indicateurs appréciés par les banquiers.
Il existe également quelques astuces permettant d’obtenir un crédit immobilier avantageux.
Commencez par faire jouer la concurrence en contactant plusieurs organismes bancaires. Vous pouvez aussi faire appel à un courtier spécialisé qui négociera pour vous le meilleur taux pour votre prêt immobilier. Enfin, favorisez autant que possible un crédit immobilier de courte durée, car plus la durée de l’emprunt sera longue et plus son coût sera élevé.