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Encadrement des loyers : Paris en éclaireur La loi ALUR prévoit la mise en place d'un plafonnement des loyers dans des "zones tendues" très demandées recouvrant 28 agglomérations françaises. Le dispositif fait l'objet d'une expérimentation dans Paris intra-muros depuis le 1er août 2015.

Qui est concerné par l’encadrement des loyers ?


A terme, l'encadrement des loyers est supposé s'appliquer à l'ensemble des logements vides ou meublés, situés dans l'une des 28 zones tendues qui sont citées par la loi ALUR dans le décret n° 2013-392. Les premiers biens concernés sont ceux situés à Paris intra-muros, dont le contrat de bail a été signé ou renouvelé à partir du 1er août 2015. Les baux signés avant cette date et reconduits par la suite sont exclus de la mesure. Cette expérimentation donnera lieu à un bilan visant à déterminer l'opportunité de poursuivre ou non le dispositif, et de l'étendre aux autres agglomérations prévues. Lille a emboîté le pas depuis le 1er janvier 2016, Grenoble a prévu d’en faire de même.

Comment fonctionne la fixation des loyers ?


Dans chaque agglomération concernée, un observatoire des loyers est chargé de collecter des données précises sur les loyers pratiqués en fonction de l'adresse des biens, du nombre de pièces, du type de location (vide ou meublée) et de l'époque de construction. Sur cette base, le préfet départemental va fixer tous les ans, pour chaque catégorie de logement et chaque quartier, trois indicateurs :

•    un loyer de référence médian
•    un loyer de référence majoré
•    un loyer de référence minoré

L'ensemble de ces chiffres est accessible en ligne. En multipliant le loyer de référence majoré avec le nombre de m² de surface habitable, on obtient le plafond de loyer maximal. Si le loyer actuel est supérieur, il doit être abaissé en dessous de cette limite lors de la signature d'un nouveau bail. Si le loyer actuel est inférieur, le bailleur ne peut pas l'augmenter jusqu'au plafond, mais peut continuer à réaliser les révisions annuelles classiques.

Comment appliquer un complément de loyer ?


Les bailleurs de logements présentant des caractéristiques exceptionnelles en termes de confort et de localisation ont la possibilité de déroger à l'encadrement et d'appliquer un complément de loyer. Deux conditions sont cependant imposées :

•    les caractéristiques doivent être tangibles et déterminantes pour la fixation du loyer en comparaison des logements de même catégorie situés dans le même secteur
•    ces caractéristiques ne doivent pas avoir été prises en compte lors du calcul des loyers de référence

Il peut s'agir par exemple d'une hauteur sous plafond supérieure à la normale, de la présence d'un balcon ou d'une grande terrasse, d'éléments de décoration luxueux, de la proximité des transports en commun, d'une vue sur un monument apprécié, etc.
Le locataire peut contester le complément de loyer dans un délai de trois mois après la signature du bail. En l'absence de conciliation après la phase amiable, la question est portée devant un juge qui tranchera.