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Les indemnités de remboursement anticipé : les comprendre et… les contourner Ultime étape du parcours de propriétaire d’un bien immobilier : sa vente, que ce soit pour en acheter un autre ou pour retourner dans le monde de la location. Il faut alors faire face aux IRA, ou Indemnités de remboursement anticipé.

En quoi est-ce que cela consiste ? Quelles sont les conditions pour ne pas avoir à les payer ?

IRA, kézaco ?
Explicitées dans le contrat du crédit immobilier, les indemnités de remboursement anticipé (IRA), parfois appelées PRA (Pénalités de remboursement anticipé) désignent une somme dont doit s’acquitter l’emprunteur s’il décide de vendre un bien financé par un crédit immobilier toujours en cours de remboursement. Pourquoi une telle « punition » ?

Tout simplement parce qu’un prêt immobilier est un contrat. Le fait de rembourser plus tôt les sommes consenties constitue une rupture de ce contrat, qui pénalise le prêteur : il va subir un manque à gagner réel concernant les intérêts qu’il aurait dû percevoir, qui constituent sa rémunération pour le prêt accordé.
Ce sont les articles L312-21 et R312-2 du Code de la consommation qui régissent les IRA. Leur montant est ainsi doublement plafonné :

  • elles ne peuvent excéder 3 % du capital restant dû d’une part…
  • et ne peuvent dépasser six mois d’intérêt versés au taux moyen du crédit. C’est souvent cette technique qui est employée par les banques.I
     
Un exemple ? Vous empruntez, en juin 2016, 250 000 euros sur 20 ans, à un taux de 1,70 % (avec une assurance à 0,20 %). Vous décidez de vendre votre bien à la fin de la 5e année ; il vous reste donc 196 099 euros à rembourser.
Le montant maximum des indemnités de remboursement anticipé est tout d’abord de 3 % de cette somme, soit 5 883 euros. La banque peut ensuite appliquer, pour déterminer le montant des IRA — sauf si le contrat de crédit précise une autre méthode de calcul —, le barème des 6 mois d’intérêts. Soit environ 1 650 euros !
 
IRA : des pénalités obligatoires, sauf…
Est-il possible de ne pas payer d’indemnités de remboursement anticipé ? En principe, la réponse est non. Sauf quelques cas bien particuliers.
Tout d’abord, trois cas ont été prévus par la loi pour une vente « sèche » — qui n’est pas suivie par un nouvel achat immobilier par le même foyer :
  • une vente causée par le décès de l’un des emprunteurs ;
  • une vente rendue obligatoire par le changement de lieu de travail de l’un des emprunteurs ;
  • une vente motivée par l’arrêt forcé de l’activité de l’un des emprunteurs (suite à une maladie par exemple).
Il reste deux options supplémentaires pour éviter de passer par la case « IRA » :
  • le choix d’un prêt à taux variable — qui ne concerne dans les faits que très peu d’emprunteurs en France ;
  • le transfert du prêt clôturé vers une nouvelle acquisition. Le plus simple étant bien sûr de le faire dans la même banque !
À noter : : lorsque vous négociez votre prêt immobilier, tentez de faire supprimer les indemnités de remboursement anticipé. En ce moment, les banques cherchent à attirer les clients ; cela peut donc être possible si votre profil est intéressant (par exemple, deux CDI sans dettes, avec un revenu d’au moins 4 000 euros) !