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A quoi servent les garanties d’un crédit immobilier ? Aucune banque ne prête sans prendre de garanties sur le bien immobilier financé. Concrètement, cela permet à l’établissement de se prémunir en cas de défaillance de l’emprunteur, par exemple en vendant le bien et en récupérant les fonds qui lui reviennent


Il existe, pour cela, trois types de garanties : l’hypothèque, la caution et le privilège de prêteur de deniers.

L’hypothèque

L’hypothèque reste, aujourd’hui, la plus répandue des garanties prises par les banques dans le cadre d’un achat immobilier. Elle consiste, pour la banque, à avoir la possibilité de faire saisir un logement pour le vendre aux enchères afin de récupérer les sommes qui lui seraient dues par l’emprunteur.

L’hypothèque nécessite l’intervention d’un notaire, puisque c’est lui qui doit la faire enregistrer auprès du Bureau des hypothèques du lieu où se trouve le logement. Elle est donc assez chère, environ 2 % du prix du bien, et est souvent utilisée pour financer un achat en VEFA.
La durée de l’hypothèque est égale à celle du prêt, plus deux ans pour les prêts contractés avant 2006, et plus un an pour ceux signés après. En cas de remboursement anticipé, l’hypothèque est annulée avec un simple courrier de la banque attestant du bon remboursement des fonds prêtés.
 

L’inscription en privilège de prêteur de deniers

Très proche de l’hypothèque, l’Inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) ne peut concerner que les biens déjà construits ; les ventes en VEFA sont donc exclues de ce dispositif. Elle permet à une banque de faire saisir un bien immobilier qu’elle a financé, et pour lequel l’emprunteur ne procède pas au remboursement des sommes octroyées. Le bien est ensuite vendu aux enchères et la banque, comme l’indique la présence du mot « privilège » dans l’IPPD, a la priorité sur les autres créanciers pour récupérer l’argent qui lui revient.
L’IPPD coûte légèrement moins cher que l’hypothèque : elle est en effet exonérée de la taxe de publicité foncière. Elle se termine automatiquement deux ans après la fin du remboursement du prêt immobilier, ou immédiatement en cas de remboursement anticipé (avec une attestation de la banque).
 

La caution

La caution est de plus en plus répandue en France. Il s’agit pour l’emprunteur de faire appel à une société ou à un particulier s’il n’arrive plus à payer ses mensualités. Deux types de caution existent :
  • la caution solidaire, dans laquelle la caution paie la dette dès le premier incident de paiement ;
  • la caution simple, qui nécessite le déclenchement d’une action en justice pour exiger de la caution qu’elle rembourse les sommes à la place de l’emprunteur.

Dans la plupart des cas, c’est vers une société que se tournent les emprunteurs pour trouver une caution — c’est même, bien sûr, ce que préfèrent les banques. Pour cela, ils doivent verser une contribution proportionnelle au montant du prêt, dont une partie (un certain pourcentage des sommes versées au Fonds mutuel de garantie) pourra être récupérée à la fin du prêt s’il n’y a pas eu nécessité pour la société de caution d’intervenir financièrement.