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​Tout savoir sur le contrat de réservation L'achat d'un appartement neuf dans le cadre d'une Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) débute par la conclusion d'un contrat préliminaire appelé contrat de réservation.

L'achat d'un appartement neuf dans le cadre d'une Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) débute par la conclusion d'un contrat préliminaire appelé contrat de réservation. Le vendeur – le promoteur immobilier – s'engage à réserver le bien à l'acheteur. En contrepartie, ce dernier verse un dépôt de garantie.
 

Que doit contenir le contrat de réservation ?

Le contrat de réservation doit obligatoirement comporter les mentions suivantes, sous peine de nullité:
  • la surface habitable approximative ;
  • le nombre de pièces principales, et l'énumération des pièces de services, dépendances et dégagements ;
  • la situation de l'immeuble s'il s'agit d'une copropriété ;
  • le prix prévisionnel de la VEFA et les modalités de la révision ;
  • une note technique indiquant la qualité de la construction (à fournir en annexe) ;
  • la date prévisionnelle de conclusion du contrat définitif de vente.
Pour plus de sécurité, il est conseillé de faire réaliser le contrat de réservation chez un notaire.
                                                                                                                                                     

Contrat de réservation : l'acheteur peut se rétracter

Le contrat de réservation pour un achat en VEFA implique le versement d'un dépôt de garantie qui est limité à :
  • 5 % du prix de vente si le contrat de vente est signé dans un délai d'un an après le contrat de réservation ;
  • 2% du prix de vente s'il est signé dans un délai d'un à deux ans (au-delà de 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé) après le contrat de réservation.
 
L'acheteur peut se rétracter pendant un délai de 7 jours à partir du lendemain de la présentation de la lettre recommandée contenant le contrat de réservation. Dans cette hypothèse, le dépôt de garantie doit être restitué à l'acquéreur dans son intégralité, sans retenue ni pénalité. En dehors de ce délai, la restitution du dépôt de garantie peut également être réclamée lorsque :
  • le prix de vente excède le prix prévisionnel prévu dans le contrat de réservation ;
  • la qualité des matériaux diffère de celle prévue au contrat ;
  • la valeur de l'immeuble est inférieure à 10 % au moins de celle mentionnée dans le contrat de réservation ;
  • l'un des équipements initialement prévu ne peut être réalisé.
La demande doit être formulée par courrier recommandé avec accusé de réception avant la fin du délai de 7 jours.
 

Conclure un contrat de réservation en toute sécurité

Afin de garantir une protection maximale de l'acquéreur, le contrat de réservation doit inclure des clauses permettant à ce dernier de se désister de la VEFA. Ces clauses peuvent par exemple mentionner les prêts immobiliers que le vendeur s'engage à faire obtenir à l'acquéreur. En cas de non obtention de ces prêts, la loi permet la restitution du dépôt de garantie sans retenue, ni pénalité. Il en va de même si le montant des prêts immobiliers obtenus est inférieur de 10% aux prévisions du contrat de réservation. (Article R261-31 du code de la construction et de l'habitation). Enfin, il est possible de prévoir d'autres engagements de la part du vendeur. Pour être valables, ils doivent figurer clairement dans le contrat de réservation.
 

Travaux modificatifs acquéreur : réserver et modifier un logement en VEFA

Le contrat de réservation est souvent conclu en cours de construction de l'immeuble sur lequel porte la VEFA. Si certains éléments ne correspondent pas aux attentes de l'acquéreur, ce dernier a la possibilité de demander des  travaux modificatifs acquéreurs (TMA). La demande se fait dans le mois qui suit la réservation, le projet devant être accepté avant la signature de l'acte définitif de vente.
 
 
http://www.cbanque.com/immobilier/vefa.php
> le montant des prêts que le vendeur s'est engagé à faire obtenir à l’acquéreur est inférieur de 10 % à ce qui était prévu (cette clause ne concerne que les prêts que le vendeur s'est chargé de faire obtenir).
 
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/630-vefa-et-contrat-de-reservation
> Dans certains cas, le vendeur doit aussi mentionner les prêts qu'il s'engage à vous faire obtenir.
 
http://www.acheter1bien.com/acheter-neuf/contrat-vefa.html
> le montant et les conditions des prêts que le vendeur s'engage à obtenir pour le compte de l'acquéreur ;
 
http://www.uci-ffb.fr/spip.php?rubrique14
> la mention, si le vendeur (le promoteur) a recours à un prêt spécial du Crédit Foncier de France ou du Comptoir des entrepreneurs, que l’acheteur a pu en prendre connaissance pour connaître les conditions financières de l’opération.
 
http://www.logement.org/index.php?onglet=achatConstruction&rubrique=acheter&page=vefa
> s'il y a lieu, les prêts que le promoteur déclare faire obtenir à l'acquéreur (montant, conditions, nom du prêteur) ;