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21.12.2018

La trêve hivernale dans l'immobilier : découvrez les dates, les exceptions et les procédures d'expulsion

Que ce soit dans l’immobilier neuf ou ancien, la trêve hivernale correspond à la période durant laquelle il est interdit d’expulser des locataires en cas d’impayés. Définie par la loi, cette disposition légale impose cette interdiction sur la période s’étendant du 1er novembre au 31 mars.
 
La trêve hivernale : une mesure de protection pour les locataires
 
La trêve hivernale est la période durant laquelle une décision de justice ordonnant l’expulsion ne peut être exécutée à l’encontre d’un locataire. Définie dans l’article L613-3 du Code la Construction et de l’Habitation, cette disposition légale vise à protéger les plus fragiles et les plus pauvres durant l’hiver, évitant qu’ils se retrouvent sans domicile fixe pendant les mois les plus froids de l’année. Traditionnellement, cette période débute le 1er novembre pour se terminer à la fin du mois de mars. Pour cette saison hivernale 2018/2019, la date de fin de la trêve hivernale est fixée au 31 mars 2019, lorsque les températures se font plus douces.
 
À noter que la trêve hivernale entraîne également une suspension des coupures de gaz ou d’électricité, relatives à des factures impayées. Dans les départements d’Outre-mer, il existe une trêve cyclonique, dont les conditions sont définies par les autorités locales.
 
Expulsion : une procédure longue et compliquée
 
Certains jeunes urbains n’ont pas les moyens financiers d’acquérir leur résidence principale, située en cœur de ville. Pour se constituer un patrimoine, ils décident donc d’acheter un logement en Pinel pour le louer dans un premier temps. Une des craintes de ces propriétaires concerne la gestion locative, notamment le non règlement des loyers. Dans la majorité des cas, une décision de justice ordonnant une procédure d’expulsion est motivée par le non-paiement des loyers. La mise en œuvre de l’expulsion induit en général l’intervention d’un huissier de justice assermenté et, dans certains cas, des forces de l’ordre.
 
La procédure judiciaire d’expulsion est généralement fastidieuse et longue. Elle peut durer entre 18 et 24 mois, entre les premiers échanges avec le locataire insolvable et la mise en application de la décision. Constitution du dossier, délais supplémentaires accordés, renvois, trêve hivernale : autant d’éléments contribuant à rallonger les démarches.
 
Une fois la procédure d’expulsion initiée par le propriétaire, différentes étapes doivent être respectées :

Tentative de conciliation à l’amiable

Commandement à quitter les lieux sous 2 mois

Assignation à comparaître (entre 2 et 6 mois)

Rendu de la décision de justice (entre 2 et 6 mois)

Parallèlement, une fois l’exécution de la décision de justice programmée et organisée, il peut y avoir une première tentative d’expulsion infructueuse. Si le locataire refuse de libérer les lieux, la seconde tentative nécessite le recours aux forces de l’ordre.
 
Dans quels cas la trêve hivernale ne s’applique pas ?
 
Si vous êtes propriétaire d’un logement, sachez que la trêve hivernale n’est effective que sous certaines conditions. Les règles de la trêve hivernale définies dans la loi sont valables pour un logement vide, comme pour un logement meublé. De la même manière, cette période durant laquelle l’expulsion d’un locataire est interdite s’applique pour une maison ou un appartement, que ce soit de l’immobilier neuf ou de l’immobilier ancien. La nature du logement, sa superficie, son emplacement géographique n’impactent d’aucune façon la trêve hivernale.
 
Deux situations impliquent la non-application de la trêve hivernale :
- si l’immeuble concerné a fait l’objet d’un arrêté de péril de la mairie, signifiant que la construction est dangereuse pour ses occupants au vu de sa solidité du bâti
- si les habitants du logement concerné disposent d’une solution de relogement dans des conditions optimum, respectant l’unité et les besoins de la famille
 
Loi ÉLAN : suppression de la trêve hivernale pour les squatteurs

 
La loi ÉLAN (Évolution du Logement, de l’aménagement et du numérique), votée en octobre 2018, prévoit dans un amendement la possibilité d’expulser les squatteurs. Les personnes occupant de manière illégale un logement (sans contrat de bail) ne bénéficieront plus de la protection de la trêve hivernale et pourront donc être délogés. Le statut de « squatteur » est clairement défini dans la loi comme suit : « personnes entrées sans droit ni titre dans le domicile d’autrui, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ».