Payer moins d’impôts en défiscalisant via l’immobilier neuf

Lassé de payer trop d’impôts ? En France, plusieurs mécanismes fiscaux mis en place par l’État permettent d’obtenir une réduction d’impôts lors d’un investissement immobilier locatif dans le neuf. Loi Pinel, loi Censi-Bouvard : zoom sur les différents dispositifs de défiscalisation existants en 2020. 

Comment fonctionnent-ils ? Dans quel type de logement neuf faut-il investir pour en bénéficier ? Décryptage.

Loi Pinel : comment faire baisser ses impôts ?

Succédant à la loi Duflot en 2014, la loi Pinel ouvre droit, sous conditions, à une réduction d’impôts sur le revenu fiscal en cas d’un investissement locatif dans le neuf (ou dans un logement réhabilité à l’état neuf). 

Le principe ? Si vous achetez un bien neuf et le louez en respectant les dispositions précisées dans la loi, vous pouvez bénéficier d’une baisse d’impôt répartie sur plusieurs années.

En mettant en place ce cadre fiscal avantageux, l’État vise d’une part à encourager la mise en location de logements neufs dans les zones de forte tension sur le marché immobilier et d’autre part à stimuler la construction de logements neufs. Face à l’engouement des investisseurs pour le dispositif de défiscalisation Pinel, la loi a été prorogée à plusieurs reprises et reste valable jusqu’au 31 décembre 2021.

Les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôts Pinel

L’obtention du bonus fiscal au titre de la loi Pinel est soumise à plusieurs critères :

• La localisation du logement neuf acquis : appartement ou maison, celui-ci doit être situé en zones A, Abis ou B1, identifiées par l’État comme zones de forte tension immobilière (où l’offre est bien inférieure à la demande)
• Le logement doit être neuf, en état futur d’achèvement, ou rénové à l’état neuf
• Le bien doit être loué à des locataires percevant des revenus inférieurs aux plafonds définis dans la loi. Les ressources annuelles maximales dépendent de la zone géographique concernée et de la composition du foyer.
• Le loyer doit respecter les plafonds précisés dans la loi, actualisés chaque année et conditionnés à la zone géographique
• Le logement doit être loué pour une durée de 6 ans minimum et au plus tard 1 an après l’achèvement des travaux ou la finalisation de la construction

À noter qu’à partir du 1er janvier 2021, le logement individuel (maison) est exclu du dispositif Pinel.

À combien s’élève la réduction d’impôts Pinel ?

Quelle somme d’argent pouvez-vous économiser en vous lançant dans un investissement Pinel ? Le montant de la réduction d’impôt est proportionnel :

• Au prix d’achat du bien acheté 
• À la durée d’engagement locatif : 6 ou 9 ans, prolongée de 3 ans supplémentaires (soit 12 ans maximum)

Pour calculer le montant de la réduction d’impôts, un taux est appliqué et modulé en fonction de la durée de location. Ainsi, la réduction d’impôt s’élève à 12 % du prix d’achat du bien pour une période locative de 6 ans (à raison de 2 % par an), 6 % supplémentaires si la location est prolongée de 3 ans (à raison de 2 % par an) et encore 3 % supplémentaires pour une durée de location de 12 ans (à raison de 1 % par an). Au final, si l’investisseur loue son bien pour une durée de 12 ans, il récupère sous forme de réduction fiscale 21 % du montant de son investissement.

La réduction d’impôt Pinel est-elle plafonnée ?

Le cadre légal fixe deux limites à la réduction d’impôt Pinel. Le montant de celle-ci est calculé en fonction de ces deux plafonds :

• 5500 euros par mètre carré de surface habitable.
• 300 000 euros d’investissement par personne et par an

Si certains dispositifs de défiscalisation sont cumulables, il est essentiel de tenir compte du plafonnement global des niches fiscales. Pour l’imposition 2020, le montant global des réductions d’impôts octroyées ne peut être supérieur à 10 000 euros de réduction d’impôt par an.

Dispositif Censi-Bouvard : investir dans une résidence-services

Pour soutenir l’investissement dans les résidences-services, l’État a créé en 2012 un dispositif de défiscalisation spécifique à la location meublée via la loi Censi-Bouvard ou loi Bouvard. Les contribuables français achetant un logement neuf, en VEFA ou réhabilité au sein d’une résidence-services jusqu’au 31 décembre 2021, peuvent bénéficier à une réduction d’impôt égale à 11 % du prix hors taxe du bien, étalée sur 9 ans (plafond d’investissement fixé à 300 000 euros par an).

L’avantage fiscal Censi-Bouvard s’applique pour la location d’un bien meublé intégré :

• À une résidence-services pour personnes âgées ou handicapées
• À un établissement social ou médico-social
• À un établissement de soin longue durée

Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, il faut exercer cette activité locative à titre non professionnel et donc avoir le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Statut LMP ou LMNP : quelle différence ? 

Le type d’avantages fiscaux octroyés au titre de la location en meublé dépend du statut du bénéficiaire : Loueur en meublé professionnel (LMP) ou Loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le statut LMNP est attribué à l’investisseur, si les recettes locatives n’excèdent pas 23 000 euros par an et si elles représentent moins de la moitié des revenus du foyer.

Pour prétendre au statut de Loueur en meublé professionnel, il est nécessaire de percevoir plus de 23 000 euros de revenus locatifs par an. Ces rentes locatives doivent correspondre à plus de 50 % des revenus au global. L’inscription au Registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de Loueur en meublé professionnel est désormais facultative.

Les avantages fiscaux du statut LMP

L’activité commerciale de Loueur en meublé professionnel (LMP) bénéficie d’un cadre réglementaire bien précis et d’un régime fiscal favorable. Ainsi, la location de biens meublés en LMP n’est pas assujettie à la TVA. De plus, il est possible de déduire les charges des loyers perçus, de soustraire du revenu locatif global les éventuels déficits fonciers (notamment les intérêts liés au prêt immobilier). 

Autre avantage : l’investisseur bénéficie d’une exonération totale ou partielle sur les plus-values à la revente.