Quelles sont les obligations d'un promoteur immobilier ?

Le droit immobilier et la promotion immobilière recouvrent de nombreuses règles à respecter. Par son rôle de chef d’orchestre au sein d’un projet de construction d’immeubles, le promoteur immobilier doit se plier à plusieurs obligations, et son activité est encadrée par la loi. Quelles sont les obligations et responsabilités d’un promoteur immobilier  ? Marignan fait le point.

Les missions du promoteur immobilier

Quel est le rôle du promoteur immobilier ? Il intervient à différentes étapes de la construction d’un ouvrage et occupe un rôle de chef de projet, de la recherche du terrain jusqu’à la réception des logements, puis la vente. Par son activité, le promoteur immobilier ou la société de promotion immobilière, ont déjà plusieurs responsabilités.

Le promoteur immobilier a pour responsabilité de diriger l’opération dès le lancement du projet, réaliser une étude de marché et de faisabilité, rechercher le terrain le plus adapté, faire appel aux services d’un maître d’œuvre, trouver les fonds d’investissement qui financeront le projet, et suivre l’avancement du chantier.

L’obligation du respect des règles de construction

Le promoteur immobilier est soumis au droit d’urbanisme et de construction qui régit le projet immobilier et la construction de l’ouvrage. Il doit en effet respecter le Code de la construction, et obtenir différentes autorisations administratives, comme le permis de construire, le permis d’aménager, ou encore l’autorisation d’exploitation commerciale. Il peut aussi être soumis à des contraintes locales indiquées dans le PLU.

Le promoteur a pour responsabilité l’achèvement de l’immeuble. Une fois les travaux terminés, il adresse à l’administration en charge une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT). L’administration a ensuite un délai de 3 mois pour procéder à un contrôle en personne. Pendant la construction de l’ouvrage et jusqu’à 3 ans après la fin des travaux, des contrôles peuvent aussi être effectués par des organismes agréés.

Enfin, les promoteurs constructeurs immobiliers doivent respecter les normes de construction, qui garantissent le confort et la sécurité des usagers. Ils sont soumis à la RT 2020, obligatoire pour tous les bâtiments neufs. Chaque logement doit aussi avoir l’assurance d’une qualité acoustique intérieure et extérieure pour protéger les personnes des éléments bruyants. Enfin, les parties communes et certaines parties privatives doivent être accessibles aux personnes à mobilité réduite (PMR).

Les garanties et contrats de la promotion immobilière

Pour protéger à tout prix l’acquéreur et le maître d’ouvrage, les accords passés avec le constructeur et promoteur immobilier sont encadrés par la loi par différentes garanties et contrats.

Les contrats

Ils diffèrent selon l’usage de l’habitation ou de l’ouvrage : 

• Le Contrat de Promotion Immobilière (CPI), régi par le Code civil
• Le Contrat de Vente d’Immeuble à Construire
• Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)

Les garanties

Là aussi, le promoteur immobilier doit s’assurer de souscrire à plusieurs garanties :

• La garantie financière d’achèvement (GFA), qui assure au maître d’ouvrage que la construction sera achevée, même en cas de défaillance du promoteur
• Les garanties contre les vices de construction et dommages : garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement et garantie décennale
• Et la garantie de bonne exécution du contrat, qui oblige le promoteur à construire l’ouvrage dans le délai et le prix convenu.

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