Simulateur crédit immobilier : Capacité emprunt

Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

Avant de réaliser un achat immobilier, il est indispensable de connaître le budget que l'on peut y consacrer. Pour le calculer, il faut élaborer un plan de financement et de suivre certaines étapes. La capacité d'emprunt, Les apports personnels, la durée et le taux du prêt immobilier sont autant de données à prendre en compte pour calculer sa capacité d'acquisition.

Évaluer ses capacités de remboursement

L'achat d'un bien immobilier nécessite généralement de recourir à un prêt immobilier. Pour maîtriser son budget et connaître sa capacité d'achat, il est essentiel d'établir un diagnostic complet de ses finances et de calculer sa capacité de remboursement, c'est-à-dire d'estimer le montant des remboursements mensuels que peut supporter le futur propriétaire. Pour effectuer ce chiffrage, il convient dans un premier temps d'évaluer le budget familial en pratiquant un bilan sur l'année écoulée. Ainsi, doivent être listées et chiffrées les charges suivantes :

• les charges fixes (téléphone, eau, électricité, chauffage, etc.) ;
• les dépenses quotidiennes (alimentation, transports, loisirs, etc.) ;
• les crédits en cours ;
• les charges liées aux impôts ;
• les dépenses à venir (études des enfants, véhicule à changer, etc.).

A ce budget familial doivent être ajoutées les charges nouvelles que va engendrer la réalisation de l'achat immobilier (impôts fonciers, charges de copropriété selon le type de logement…).Le chiffrage de toutes ces charges rapportées aux revenus permet au futur propriétaire de connaître le montant de son taux d'endettement. La règle – implicite – veut que le taux d'endettement ne dépasse pas le tiers des revenus. Pour un couple ayant 4 500 € de revenus mensuels par exemple, la capacité de remboursement s'établirait à 1 500 € par mois.

Quand est-ce le bon moment pour calculer ma capacité d'emprunt ?

Dès le démarrage de votre projet d'achat immobilier, avant même de commencer vos recherches.

Comment augmenter sa capacité d'emprunt immobilier ?

Constituer son apport personnel

Acquérir un bien immobilier représente des frais, qui dépassent le simple prix de la transaction : il faut rémunérer le notaire, s’acquitter de la taxe foncière au prorata de l’année en cours (la payer à moitié par exemple si le compromis de vente est signé en juillet), éventuellement faire quelques travaux… Or, les banques préfèrent les clients auxquels elles ne doivent pas prêter plus de 100 % de la valeur de l’achat. Elles les « récompensent » avec des taux d’intérêt plus intéressants, car elles prennent moins de risques.La solution, c’est de valoriser auprès de l’établissement bancaire un apport personnel conséquent. Il peut s’agir d’une somme épargnée dans le temps sur un livret A, de la valeur d’un PEL, d’un don (ou prêt) familial, d’un héritage (touché ou à venir), d’une prime professionnelle débloquée par anticipation… Parlez-en avec votre famille, votre employeur ou votre conseiller bancaire. Il existe de multiples solutions !

Exercer un emploi stable

Les banques et les risques, cela fait deux. Elles préfèrent les clients qui peuvent justifier d’un emploi stable (en CDI, ou, mieux, dans la fonction publique) dans un secteur porteur. Ainsi, si vous avez plusieurs années d’ancienneté dans votre travail, vous serez en meilleure position pour obtenir un taux d’emprunt intéressant.Vous êtes en CDD ? Cela ne vous exclut pas forcément de l’emprunt. À vous de démontrer qu’il s’agit d’un choix qui ne vous a jamais mis en difficulté, ou d’une caractéristique de votre secteur d’activité. En revanche, les banques pourraient ne pas vous proposer les meilleurs taux...

Evaluer son apport personnel

L'apport personnel est la somme dont le futur acquéreur dispose sans avoir à recourir à un financement. Cet apport peut être constitué d'épargne (PEL par exemple), de donations d'argent ou de prêts familiaux. La somme issue de la vente d'un précédent bien immobilier peut également constituer l'apport personnel. Les établissements bancaires considèrent qu'un bon apport représente entre 10 et 30 % du prix global du projet immobilier. Il peut notamment servir à couvrir les frais de notaire, qui représentent environ 3 % du montant total d'un achat immobilier dans le neuf et qui s'ajoutent au budget prévu pour le bien. Si la présence d'un apport personnel est un point positif aux yeux des banques, son absence n'est toutefois pas toujours un obstacle à l'obtention d'un prêt immobilier.