​Calculer sa capacité d'acquisition

Avant de réaliser un achat immobilier, il est indispensable de connaître le budget que l'on peut y consacrer. Pour le calculer, il faut élaborer un plan de financement et de suivre certaines étapes. La capacité d'emprunt, les apports personnels, la durée et le taux du prêt immobilier sont autant de données à prendre en compte pour calculer sa capacité d'acquisition.
 

Evaluer ses capacités de remboursement

L'achat d'un bien immobilier nécessite généralement de recourir à un prêt immobilier. Pour maîtriser son budget et connaître sa capacité d'achat, il est essentiel d'établir un diagnostic complet de ses finances et de calculer sa capacité de remboursement, c'est à dire d'estimer le montant des remboursements mensuels que peut supporter le futur propriétaire. Pour effectuer ce chiffrage, il convient dans un premier temps d'évaluer le budget familial en pratiquant un bilan sur l'année écoulée.
Ainsi, doivent être listées et chiffrées les charges suivantes :

• les charges fixes (téléphone, eau, électricité, chauffage, etc.) :
• les dépenses quotidiennes (alimentation, transports, loisirs, etc.) ;
• les crédits en cours ;
• les charges liées aux impôts ;
• les dépenses à venir (études des enfants, véhicule à changer, etc.).

A ce budget familial doivent être ajoutées les charges nouvelles que va engendrer la réalisation de l'achat immobilier (impôts fonciers, charges de copropriété selon le type de logement…).
Le chiffrage de toutes ces charges rapportées aux revenus permet au futur propriétaire de connaître le montant de son taux d'endettement. La règle – implicite – veut que le taux d'endettement ne dépasse pas le tiers des revenus. Pour un couple ayant 4 500 € de revenus mensuels par exemple, la capacité de remboursement s'établirait à 1 500 € par mois.
 

Déterminer le montant de son apport personnel

L'apport personnel est la somme dont le futur acquéreur dispose sans avoir à recourir à un financement. Cet apport peut être constitué d'épargne (PEL par exemple), de donations d'argent ou de prêts familiaux. La somme issue de la vente d'un précédent bien immobilier peut également constituer l'apport personnel. Les établissements bancaires considèrent qu'un bon apport représente entre 10 et 30 % du prix global du projet immobilier. Il peut notamment servir à couvrir les frais de notaire, qui représentent environ 3 % du montant total d'un achat immobilier dans le neuf et qui s'ajoutent au budget prévu pour le bien. Si la présence d'un apport personnel est un point positif aux yeux des banques, son absence n'est toutefois pas toujours un obstacle à l'obtention d'un prêt immobilier.
 

Négocier le taux et fixer la durée du prêt immobilier

La capacité d'acquisition dépend essentiellement du taux et de la durée de l'emprunt à souscrire pour l'achat immobilier. A partir de sa capacité de remboursement mensuelle, on peut définir le montant annuel que l'on peut consacrer au projet immobilier. Le nombre d'années sur lequel portera le prêt immobilier influe sur le taux d'intérêt : plus la durée est courte, plus le taux est bas. Le remboursement d'un prêt immobilier s'étale en moyenne sur vingt ans aujourd'hui, mais il est légalement possible d'aller jusqu'à trente ans. Il faut déduire du coût total de l'emprunt la somme des intérêts pour connaître le montant réellement disponible pour financer son achat immobilier. Si l'on se réfère à une capacité de remboursement mensuelle de 1 500 € sur une durée de quinze ans et à un taux d'intérêt de 3 % (+ 0,36 % de taux d'assurance), le montant disponible est d'environ 208 000 €, à ajouter à l'apport personnel pour obtenir la capacité d'acquisition. En parallèle, le crédit immobilier coûtera près de 62 000 € au futur propriétaire. Ce chiffre prend en compte la garantie hypothécaire (environ 1,50 % du montant emprunté).