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25.9.2019

Le marché immobilier marseillais reprend son envol

Ville emblématique du sud de la France, Marseille totalise plus de 855 600 habitants répartis dans 16 arrondissements distincts. En fonction du quartier où se situe le bien immobilier, sa valeur varie fortement. La cité phocéenne présente une telle diversité de tarifs et de types de bien qu’il s’avère très difficile de donner avec précision un prix moyen du marché immobilier. Néanmoins, après un ralentissement de l’activité à la fin de l’année 2018, la reprise du marché immobilier marseillais est effective ces derniers mois. Tous nos conseils pour l’achat d’un logement neuf à Marseille.
 
Un regain d’intérêt après un ralentissement fin 2018
 
À la fin de l’année 2018, le marché immobilier marseillais a connu une diminution du volume de transactions. La raison ? Certains observateurs du marché local émettent l’hypothèse que l’effondrement de plusieurs immeubles vétustes, survenu rue d’Aubagne dans le quartier de Noailles, a freiné les investisseurs. Depuis ce drame, ces derniers se montrent désormais bien plus regardants sur l’état des immeubles anciens. Toutefois, après une accalmie, le marché marseillais semble retrouver son dynamisme ces derniers mois. Les derniers chiffres disponibles rapportent en effet une hausse de 1,9 % des prix.
 
Forte disparité des tarifs sur le marché immobilier
 
Étendue sur plus de 240 km², la ville de Marseille présente un marché immobilier très disparate. Qualifié de « déstructuré », « fracturé », « hétéroclite », le marché immobilier marseillais se subdivise quasiment en plusieurs marchés avec leurs spécificités.
 
La métropole est constituée de 16 arrondissements distincts, organisés en 111 quartiers. En fonction de l’arrondissement et du quartier dans lequel est implanté le bien immobilier, la valeur de celui-ci peut varier du simple au triple. Ainsi, en fonction de la localisation, le prix au mètre carré s’établit de 700 à plus de 10 000 euros. On peut néanmoins établir un tarif moyen oscillant entre 1 200 et 4 000 euros le mètre carré. L’actuelle configuration de la ville est un héritage historique, Marseille se composant d’anciens villages aujourd’hui réunis. Cette histoire explique cette forte disparité, certains secteurs ayant bénéficié d’investissements et d’aménagements urbains, alors que d’autres parties de la ville sont tombées en désuétude.
 
La cité phocéenne : de nombreux atouts pour l’investissement locatif
 
L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le mettre en location. Cette méthode offre l’opportunité de se constituer un patrimoine immobilier et de percevoir des rentes locatives chaque mois. De plus, en s’engageant à louer un bien neuf à certaines conditions, un acquéreur peut profiter d’une baisse d’impôt intéressante grâce à certains dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel. La localisation du logement fait partie des critères déterminants pour bénéficier de la loi Pinel. Or, la totalité de la ville de Marseille est classée en zone A et figure donc parmi les villes éligibles au dispositif.
 
Une importante population estudiantine
 
La réussite d’un projet d’investissement locatif dépend aussi de l’attractivité du lieu. Or, Marseille se révèle un lieu stratégique d’investissement immobilier. Ainsi, la cité phocéenne accueille chaque année près de 100 000 étudiants. Cette importante population estudiantine assure aux propriétaires une demande locative renouvelée.
 
Un riche patrimoine historique et des sites naturels d’exception
 
Chef-lieu du département des Bouches-du-Rhône, Marseille est la plus ancienne ville de France. Les premières traces d’occupation humaine dans la ville portuaire remontent au paléolithique. Sans surprise, la doyenne des villes françaises comprend de nombreux monuments et bâtiments historiques comme la cathédrale Notre-Dame de la Garde, le fort Saint-Jean, l’incroyable escalier de la gare Saint-Jean ou encore le château Borely.
 
En plus de ce riche patrimoine, celle que l’on nomme aussi Massilia en référence à son nom romain est entourée de sites naturels d’exception comme les Calanques ou le petit port de pêche de Cassis et ses immeubles aux couleurs pastels. Certaines communes avoisinantes de Marseille comme Aubagne, Roquevaire ou La Ciotat bénéficient d’ailleurs d’une certaine attractivité auprès des investisseurs. Ces secteurs constituent un marché de report intéressant pour les investisseurs rebutés par les tarifs pratiqués sur le marché phocéen.
 
Emploi : des filières d’excellence
 
Le territoire Marseille Provence constitue le premier port de France et le premier pôle économique du sud de la France. Son développement économique s’appuie sur six filières d’excellence que sont la santé, l’aéronautique, le numérique, l’environnement, la mer ou encore certains domaines créatifs comme le cinéma et la production audiovisuelle. Ces secteurs s’avèrent pourvoyeurs d’emploi.
 
Dans quels quartiers investir à Marseille ?
 
Pour savoir quel secteur cibler pour votre investissement immobilier à Marseille, définissez avec précision le budget que vous pouvez consacrer à votre achat. Cette enveloppe vous permettra de déterminer une zone de prospection pertinente. À noter que si le Vieux-Port conserve tout son charme, il connaît une période de gentrification. En effet, les classes moyennes supérieures affectionnent particulièrement le quartier du Panier et les biens disponibles se vendent rapidement. Les VIIe et VIIIe arrondissements de la ville restent toujours très prisés avec un prix au mètre carré autour de 4 000 euros.
 
Néanmoins, la diversité du marché immobilier marseillais permet de satisfaire tous les profils d’investisseurs. Ainsi, si les biens du centre-ville ne sont pas accessibles à tous, certains quartiers comme les Catalans, les IXe, Xe, et XIe arrondissements peuvent être intéressants. La municipalité de Marseille a lancé ces dernières années de grands chantiers structurants. Redessinés par des projets d’aménagement d’envergure, les quartiers de la Canebière, de Joliette et de la Plaine sont de plus en plus plébiscités par les investisseurs.