Investissement immobilier : quelles sont les grandes villes françaises les plus rentables ?

Prix d’achat du bien, montant du loyer perçu, risque de vacance locative : la rentabilité d’un logement locatif dépend de nombreux paramètres. Avant de réaliser un investissement immobilier, il est essentiel de se renseigner sur le taux de rendement locatif moyen dans la zone ciblée, afin d’éviter de mauvaises surprises. 

Ayez en tête que la rentabilité d’un bien locatif reste proportionnelle au risque ! Dans quelles grandes villes françaises investir pour un placement financier à la fois sécurisé et lucratif ? Est-ce une bonne stratégie de miser sur une agglomération de taille moyenne : le point avec Marignan.

Investir dans la pierre locative : pourquoi et comment ?

En ces temps où l’incertitude fait loi – peut-être encore davantage ces dernières années – investir dans la pierre demeure le placement financier préféré des Français. Acheter un bien immobilier pour le mettre en location a de multiples avantages : préparer sa retraite, se constituer un patrimoine à valoriser à la revente ou à transmettre, percevoir un complément de revenus chaque mois, et même dans certains cas, obtenir une baisse d’impôts (statu quo pour la loi Pinel jusqu’à fin 2022).

Pour éviter de se tromper dans son investissement immobilier, quelques précautions s’imposent. Une préparation minutieuse du projet en amont est incontournable. Car même si un placement immobilier reste sans doute le moyen le plus fiable et sécurisé de faire fructifier son argent, les taux de rentabilité locative varient fortement d’une région et d’une ville à l’autre. Les clés d’un achat réussi ? Le choix judicieux de l’emplacement, une analyse de la demande locative et une projection chiffrée en cas de revente.

Taux de rendement net ou brut : quelle différence ?

Le taux de rendement brut se calcule à partir du montant du loyer perçu sur 12 mois et du prix d’achat du bien. Cela donne une première idée, mais le taux de rendement net qui inclut les charges, taxes et autres frais liés à l’acquisition, s’avère bien plus proche de la réalité.

Grandes villes françaises : où réaliser son investissement immobilier locatif ?

En matière d’investissement immobilier, toutes les villes françaises ne se valent pas. Parmi les indicateurs de performance à prendre en compte : le taux de rendement brut, les tarifs des biens immobiliers (attention à la surcote), la fiscalité, l’évolution des prix sur le marché local, le dynamisme du secteur (demande étudiante, emploi, démographie) qui conditionne la vacance locative… Gardez à l’esprit que rien ne coûte plus cher qu’un logement vide, pour lequel vous devez rembourser un crédit immobilier… 

Par ailleurs, acheter neuf un bien éligible à la loi Pinel peut vous permettre de récupérer une partie de votre investissement sous forme de bonus fiscal. Certaines villes de France sont à privilégier.

Marseille

La cité phocéenne laisse entrevoir un taux de rentabilité élevé pour une grande ville, autour de 4,2 %. Dynamique sur le plan économique, ville étudiante, avec une forte proportion de locataires, Marseille offre de belles opportunités d’investissement notamment dans de nouveaux quartiers neufs ou des quartiers historiques faisant l’objet de vaste programme de réhabilitation (le Nord et le centre-ville). De plus, de nombreux logements neufs de Marseille sont éligibles au dispositif Pinel. 

Annecy

Affichant un très faible taux de vacance locative, Annecy fait son entrée au palmarès des villes françaises où il fait bon investir. La proximité de la Suisse et la forte croissance démographique de la « Venise des Alpes » participent à son essor économique et au développement de son marché immobilier.

Montpellier

Ville méridionale réputée pour sa douceur de vivre, Montpellier figure aussi parmi les villes françaises les plus indiquées pour réaliser un investissement locatif. L’agglomération montpelliéraine conjugue un taux de rendement locatif moyen de 4,1 %, un bassin d’emploi dynamique et de nombreuses écoles et campus universitaires.

Toulouse

Quatrième ville de l’Hexagone en termes de population, Toulouse se distingue par le dynamisme de son marché immobilier, porté par de grands groupes pourvoyeurs d’emploi (Airbus, etc.), et une qualité de vie méridionale des plus agréables. Avec 15 000 nouveaux arrivants chaque année, la Ville rose pourrait même devenir la 3e ville de France en 2025.

Rennes

Tout comme Nantes, sa voisine, Rennes continue de séduire les investisseurs pour ses prix encore abordables et son cadre de vie attractif. Un intérêt renforcé par la liaison directe vers Paris en fonction depuis quelques années. La demande locative y est forte, soutenue par une population estudiantine importante.

Aix-en-Provence

Pour un placement rentable, fiable et performant, Aix-en-Provence se révèle un emplacement judicieux pour l’achat d’un logement locatif. Appréciée pour son ensoleillement permanent et son charme provençal, Aix-en-Provence connaît un succès grandissant auprès des investisseurs.

Lille

Située sur un carrefour européen stratégique et toute proche de Paris, Lille s’impose d’année en année comme une métropole moderne et attractive. Affichant une belle vitalité artistique, elle abrite l’un des pôles universitaires les plus réputés de France et pas moins de 15 sièges de multinationales. Autant d’éléments qui contribuent à son rayonnement et au dynamisme de son marché locatif.

Lyon

Troisième ville de France en termes de population, Lyon affiche une forte demande locative. Son tissu d’entreprise très dynamique en fait une alternative stratégique pour les cadres franciliens, en quête d’une meilleure qualité de vie. Proche des stations de ski, reconnue pour sa convivialité et son patrimoine historique, la ville ne cesse d’attirer de nouveaux habitants. 

Des villes de 100 000 avec une rentabilité de plus de 5 %

Certaines villes de taille moyenne peuvent se targuer d’une potentielle rentabilité locative très élevée, à plus de 5 %. Les villes de Mulhouse (6,9 %), Limoges (6,8 %) et Saint-Étienne (6,7 %) figurent sur le podium du top 3 des villes moyennes les plus rentables, du fait du prix au mètre carré plutôt faible. Proche de Paris, la ville du Mans par exemple offre un taux de rentabilité brut moyen de 6,2 %, et la ville de Perpignan un taux de 6,4 %. Investir dans l’immobilier neuf au Havre s’avère être une bonne option avec un taux oscillant autour de 5,6 %.