Location meublée : de nombreux avantages pour les propriétaires !

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier pour le mettre en location ? En matière d’investissement locatif, louer un bien meublé plutôt que vide s’avère très intéressant pour les propriétaires. Moins contraignant que la location meublée touristique, ce type de location permet de bénéficier d’un cadre juridique facilitant et sécurisé, d’un gain financier, grâce à l’application d’un loyer légèrement supérieur, et d’avantages fiscaux. Le marché de la location meublée est florissant, notamment en Île-de-France et dans les grandes métropoles. 

Une demande en forte hausse 

La location meublée connaît un vif succès ces dernières années. De plus en plus de propriétaires se tournent vers ce mode de location pour percevoir des rentes locatives chaque mois, tout en se constituant un patrimoine à transmettre. Selon une enquête de Lodgis, l’un des leaders de la location meublée en Île-de-France, l’offre de logements meublés a explosé en 2019 avec une hausse de 30 %. Parallèlement, les propriétaires se détournent de la location meublée touristique saisonnière jugée trop contraignante en termes de logistique et de réglementation. 

Comment expliquer cet engouement ? D’abord, parce que cette offre répond à une tendance du marché, avec une forte progression de la demande locative, s’établissant à +10 % en volume sur une année. Les évolutions des modes de vie expliquent cette augmentation. En premier lieu : la mobilité professionnelle. Typiquement, les jeunes actifs ou encore la clientèle étrangère sont en quête d’une solution simple et flexible d’hébergement pour une période donnée, à court ou moyen terme. Pour saisir une opportunité professionnelle, c’est parfois la famille entière qui doit déménager. Dans ce cas de figure, la location meublée apparaît comme une solution sécurisante durant la période d’essai, en attendant la validation définitive du contrat de travail. 

Autre scénario fréquent : les couples qui se séparent et redeviennent temporairement locataires. Dans ces conditions, disposer d’un appartement « prêt à habiter » avec tout le confort nécessaire, est idéal. La liste des équipements obligatoires pour un meublé est définie par un décret paru le 30 juillet 2015. Il s’agit d’un ameublement minimum, mais qui suffit pour rendre le logement immédiatement habitable (lit, plaques de cuisson, micro-ondes ou four, réfrigérateur, table et chaises, étagères…). 

Une rente locative plus élevée et un cadre juridique sécurisé

Les propriétaires peuvent espérer toucher des revenus locatifs plus élevés en louant meublé. Louer un logement en meublé justifie en effet d’appliquer un loyer légèrement supérieur à celui d’un logement vide. La différence de tarifs entre la location meublée et la location nue est comprise entre +15 % et +20 % en moyenne. À titre d’exemple, pour un appartement 2 pièces de 21 m² situé dans le 17e arrondissement de Paris, vous pouvez appliquer un loyer de 1 150 euros par mois, contre 920 euros (-20 %) si vous le proposiez non meublé. Un gain financier non négligeable, d’autant plus que la location meublée bénéficie d’une fiscalité adoucie via l’application de régime particulier. 

L’État accompagne cette évolution via la mise en place d’un cadre juridique adapté à ce type de location, permettant de sécuriser le bailleur comme le locataire. En 2018, le « bail mobilité » a été introduit par la loi ELAN. Ce bail à durée réduite est moins engageant pour les deux parties et conclu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois. Ce contrat spécifique permet de louer son bien pour une période très courte en bénéficiant d’un cadre légal sécurisé. Non reconductible, il doit impérativement être suivi d’un bail classique, si la location se prolonge au-delà de 10 mois. 

Une fiscalité attrayante 

Le cadre fiscal réglementant les logements meublés se révèle particulièrement profitable aux bailleurs, qu’ils choisissent ou non de prétendre au statut de loueur en meublé professionnel (LMP). 

Au regard de l’administration fiscale, les revenus issus de la location des biens meublés relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux, dits BIC. 

Si l’ensemble des loyers perçus dans l’année ne dépassent pas 72 600 euros, le propriétaire a le choix entre : 

- Le régime micro-BIC : 

le bailleur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ces revenus. Les sommes restantes sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

- Le régime réel simplifié : 

obligatoire si les revenus sont supérieurs à 72 600 euros/an, cette formule permet au propriétaire de déduire de ses impôts l’intégralité des charges afférentes à son investissement : frais d’acquisition, amortissement, taxe foncière, frais d’agence, charges de copropriété, frais de maintenance et diverses réparations, intérêts d’emprunt… Cette disposition permet aux propriétaires « d’effacer » leurs impôts parfois sur plusieurs années.

Le statut LMP : dédié aux propriétaires de plusieurs biens 

Autre possibilité : obtenir le statut de Loueur de meublé professionnel (LMP). Ce statut est conçu pour les investisseurs immobiliers, propriétaires de plusieurs biens meublés en location. Les sommes générées par la mise en location doivent représenter la majorité de leurs revenus et être supérieures à 23 000 euros par an. Devenir LMP offre des avantages fiscaux comme l’allègement ou l’exonération des plus-values en cas de revente, la déduction de nombreuses charges du revenu locatif imposable ou encore l’imputation du déficit foncier. 

À noter que, contrairement à l’investissement locatif en Pinel, les avantages fiscaux associés à la location meublée ne sont pas conditionnés à la détention d’un bien immobilier neuf ou aux ressources des locataires. Les loyers ne sont pas non plus plafonnés.