Réforme de la copropriété : pour savoir tout ce qui change !

Engagée dans le cadre de la loi ELAN du 23 novembre 2018, la réforme de la copropriété a été adoptée en Conseil des ministres à la fin du mois d’octobre. La loi modifie le fonctionnement de la copropriété, sans toutefois le révolutionner. Prise de décision favorisée, lutte contre les impayés renforcée, mise en travaux facilitée : la réforme vise avant tout à simplifier et améliorer la gestion collégiale des copropriétaires. Zoom sur ce que va changer la réforme.

Mieux anticiper et organiser les travaux et l’entretien

Sur l’ensemble du territoire français, on comptabilise 9,7 millions de logements gérés en copropriété, soit 28 % du parc immobilier global. Les travaux d’amélioration (rénovation énergétique, ravalement…) et d’entretien de ces immeubles constituent une problématique pour de nombreux bâtiments.

La loi vise à accélérer et anticiper d’éventuels travaux de réparation des bâtis. L’objectif ? Éviter la procrastination des copropriétaires en matière de travaux et donc la dégradation de certains logements collectifs. En effet, au vu du prix de certains travaux pourtant nécessaires, la tentation de laisser les copropriétaires suivants en assumer la charge financière est grande. La réforme prévoit de faciliter le vote de la copropriété sur la réalisation de travaux. La majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires n’est plus requise pour décider des travaux.

En revanche, à la surprise générale, l'obligation d’élaborer un Plan pluriannuel de travaux (PPT) sur 10 ans pour toutes les copropriétés d’habitation de plus de 15 ans a finalement été supprimée de l’ordonnance publiée par le gouvernement.

Le pouvoir du conseil syndical renforcé

La gestion d’une copropriété résulte d’un subtil équilibre entre les pouvoirs du conseil syndical, de l’assemblée générale et du syndic de copropriété. Ces trois entités ont chacune leurs prérogatives. Finalement, l’assemblée générale conserve son statut d’organe décisionnaire souverain. Toutefois, le pouvoir du conseil syndical est renforcé par la loi. Il continue à faire le relais entre les copropriétaires et le syndic, et hérite en plus de nouvelles missions.

Ainsi, à partir de juin 2020, le conseil syndical aura la possibilité de prendre des décisions concernant la gestion courante de l’immeuble. Bénéficiant d’une délégation de l’assemblée générale établie pour 2 ans maximum, il pourra donc gérer directement les travaux d’entretien des parties communes (cages d’escalier, ascenseur, toiture…). Il sera aussi en mesure de choisir les entreprises chargées de les réaliser. 
 

Deux changements pour le syndic
 

Autre nouveauté : le syndic de copropriété pourra être rappelé à l’ordre par l’assemblée générale. Plus précisément, l’AG pourra mandater le président du conseil syndical de le poursuivre en cas d’inaction du syndic ou de manquements à ses obligations.

La réforme donne la possibilité au syndic d’obtenir une rémunération supplémentaire pour des activités annexes à ses missions courantes, inscrites dans le contrat-type. Le syndic pourra par exemple bénéficier d’un revenu spécifique pour des prestations de conciergerie.

Faciliter la lutte contre les impayés
 

Toujours dans un souci d’optimiser le fonctionnement de la copropriété, la réforme introduit un outil pour lutter contre les impayés, plus puissant et contraignant que le référé. Le syndic aura désormais le pouvoir d’ordonner le paiement immédiat des charges dues par un copropriétaire. Comment ? En faisant inscrire l’hypothèque au profit du syndicat et en la levant en cas du règlement de la dette.
 

Une prise de décision facilitée
 

Pour simplifier le fonctionnement de la copropriété, la réforme va faciliter la prise de décision collégiale. Comment ? Principalement par des votes plus simples en AG. Les décisions de copropriété qui exigeaient auparavant une majorité absolue des voix lors des votes en AG (comme le lancement de travaux) pourront aboutir plus aisément. Dès qu’un tiers des voix sera atteint, il sera possible de procéder à un second vote et de faire adopter la mesure à la majorité simple.