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Marché immobilier francilien : bilan 2020 et perspectives 2021

Le marché immobilier francilien a bien résisté en 2020, malgré un contexte économique compliqué, marqué par la crise sanitaire. Les perspectives pour 2021 semblent favorables pour l’immobilier résidentiel.

Publié le 04/29/2021

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Dans un contexte économique fragilisé par la crise sanitaire, le marché immobilier résidentiel francilien a bien résisté en 2020. L’accession à la propriété s’avère facilitée par des conditions d’emprunt très favorables (taux d’intérêt historiquement bas et plafond d’endettement autorisé relevé), ce qui contribue à soutenir la vente de biens immobiliers. Plus que jamais, la pierre joue à plein son rôle de valeur refuge en Île-de-France, comme ailleurs. En 2021, le marché du neuf en région parisienne devrait profiter de la forte demande de logements et de l’amélioration de la situation sanitaire pour repartir à la hausse. À la suite de la crise sanitaire qui a marqué toute l’année 2020, quelles sont les tendances notables sur le marché immobilier francilien ? Marignan fait le point.

L’immobilier francilien résiste dans un contexte économique incertain

Premier constat : le marché immobilier résidentiel francilien a connu un ralentissement en 2020, mais résiste plutôt bien au vu de la dégradation de la situation économique. Le deuxième confinement et les différentes mesures restrictives liées à l’épidémie de Covid-19 n’ont finalement eu qu’un impact modéré sur le volume des ventes aux particuliers au 4e trimestre. Les prix dans l’ancien affichent même une hausse de 6 % à la fin 2020. En 2021, l’immobilier francilien devrait continuer à se maintenir, voire progresser grâce aux excellentes conditions d’emprunt et à une offre de logements toujours insuffisante pour combler la demande de la population francilienne.

Des conditions d’emprunt toujours très favorables

Après un rebond de l’activité économique à la levée du premier confinement, le deuxième confinement a marqué un coup d’arrêt à cette reprise tant espérée. Le contexte économique reste fragilisé par l’instabilité de la situation sanitaire, le manque de visibilité et les différents variants de l’épidémie qui retardent une reprise franche de l’économie mondiale. Ainsi, le PIB a diminué de 8,3 % sur un an en 2020. Conséquences : le marché de l’emploi se détériore, le pouvoir d’achat des Français se tasse et l’épargne augmente. Inquiets, les particuliers continuent d’économiser. Selon la Banque de France, l’épargne a même atteint un niveau inédit en 2020 avec 200 milliards d’euros. Malgré ce contexte compliqué, l’immobilier résidentiel tire son épingle du jeu grâce à des conditions d’emprunt très favorables. Les taux d’intérêt des crédits immobiliers restent à un niveau historiquement bas, avec un taux d’intérêt moyen fixé à 1,20 % fin 2020.

La durée d’emprunt moyen continue de s’allonger s’établissant à 233 mois au 4e trimestre. Les particuliers ne renoncent pas à leur projet immobilier, mais par prudence, ils empruntent sur des durées plus longues. L’accès au crédit immobilier devrait être facilité en 2021, puisque le Haut Conseil de Stabilité Financière a décidé de donner plus de marge de manœuvre aux banques en autorisant un taux d’endettement des ménages emprunteurs allant jusqu’à 35 %, contre 33 % précédemment.

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Léger ralentissement sur le marché de l’ancien 

La vente de logements anciens a diminué de 4 % sur un an en 2020 en France. Ce recul est encore plus marqué en Île-de-France avec une baisse de -18 %. Dans le détail, Paris intra-muros est la zone qui pâtit le plus de ce ralentissement avec -13 % de ventes de biens anciens. Les 1re et 2e couronnes parisiennes résistent mieux, notamment grâce aux transactions sur les maisons individuelles, très prisées par les Franciliens depuis le confinement et la généralisation du télétravail. Les prix des biens anciens restent d’ailleurs toujours orientés à la hausse en Île-de-France avec +5,9 % sur un an en 2020.

Marché du neuf en Île-de-France : des perspectives encourageantes

La production de logements neufs accuse une forte baisse en 2020 avec -25 % de logements neufs disponibles par rapport à 2019, principalement en raison du 1er confinement qui a stoppé les chantiers durant plusieurs mois. En région parisienne, trois départements concentrent l’offre de logements neufs à savoir les Hauts-de-Seine, la Seine–Saint-Denis et la Seine-et-Marne. En 2021, le durcissement des normes de construction attendu, avec l’entrée en vigueur de la RE2020, pourrait contribuer à ralentir la livraison des logements neufs. Et même si les ventes de logements neufs et les réservations ont faibli en 2020, plusieurs facteurs laissent percevoir des perspectives encourageantes pour 2021. De nombreux particuliers – propriétaires et acquéreurs – ont décidé de reporter leur projet immobilier à 2021, sans pour autant y renoncer. Ces reports d’achat, conjugués à des taux de crédit encore très bas, devraient permettre de soutenir le marché francilien du neuf.   

Les Parisiens fuient-ils Paris ? Entre mythe et réalité, l’exode des Franciliens semble plutôt se traduire par des envies d’ailleurs qui peuvent aussi les inciter à déménager vers les départements de la deuxième et troisième couronne. Il est vrai que les attentes en matière d’habitat et de cadre de vie des habitants parisiens ont évolué, mais le projet du Grand Paris, ainsi que la baisse des prix et des loyers, amorcée à Paris, pourraient pousser certains Franciliens à rester, comme cela a été le cas à Londres ou à New York.

Investissement : le marché résidentiel a la cote

L’engouement des investisseurs pour le marché immobilier résidentiel s’est confirmé en 2020 sur le neuf comme sur l’ancien. Loin de s’affaiblir, le volume d’investissements sur ce segment du marché a même augmenté en 2020, totalisant 5,2 milliards d’euros en France, ce qui correspond à une hausse de 30 % sur un an.

La prolongation de la loi Pinel jusqu’à la fin de l’année 2022 contribue à soutenir l’essor de l’investissement dans l’immobilier neuf. Les avantages fiscaux octroyés par ce dispositif continuent d’inciter les investisseurs à acquérir des logements neufs en Île-de-France. Marignan, promoteur immobilier à Paris, vous propose de nombreux programmes disponibles à la vente en Île-de-France.