Tout Savoir sur le TEG (Taux Effectif Global) : Guide complet pour votre crédit immobilier

Qu'est-ce que le TEG (Taux Effectif Global) ?

Le TEG, ou taux effectif global, est un indicateur crucial pour tout emprunteur souhaitant comparer des offres de crédit immobilier. Introduit par la loi Scrivener du 13 juillet 1979, le TEG permet de chiffrer avec précision le coût total de l'emprunt. Il intègre non seulement le taux d'intérêt nominal, mais aussi l'ensemble des frais associés au crédit, offrant ainsi une vision claire et complète du coût réel pour l'emprunteur.
 

Quels frais sont inclus dans le TEG ?

Le TEG comprend plusieurs types de frais qui peuvent varier selon les offres et les établissements prêteurs :

1- Taux d'intérêt nominal :

Le taux brut appliqué par les banques, par exemple 1,5 % pour un prêt sur 17 ans.

2- Assurance du prêt :

Couvrant au minimum le décès et l'invalidité permanente. Le coût moyen est de 0,40 % du capital emprunté.

3- Assurance perte d'emploi :

Optionnelle, mais intégrée si choisie par l'emprunteur. Environ 0,5 % du capital emprunté.

4- Hypothèque ou caution :

Garanties pour la banque contre les impayés, avec des coûts de 1,5 % pour l'hypothèque et 1 % pour la caution.

5- Frais de dossier :

Environ 1,2 % du capital emprunté, pouvant être négociés ou supprimés pour les bons profils.

6- Frais de remboursement anticipé :

Ne dépassant pas 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts, négociables lors du montage du dossier.

7- Souscription de parts sociales :

Pratiquée dans les banques coopératives, conditionnant parfois l'obtention du crédit.

Comment le TEG est-il calculé ?

Le calcul du TEG inclut tous les frais liés au crédit immobilier. Voici un exemple simplifié pour comprendre :

• Montant du prêt : 200 000 €
• Taux nominal : 1,5 %
• Assurance prêt : 0,40 %
• Frais de dossier : 1,2 %
• Frais de garantie : 1 %
• Total des frais annuels : 1,5 % (taux nominal) + 0,40 % (assurance) + 1,2 % (frais de dossier) + 1 % (garantie) = 4,1 %

Le TEG annuel serait donc de 4,1 %, ce qui donne une vision plus complète du coût du prêt pour l'emprunteur.

Pourquoi le TEG est-il important pour les emprunteurs ?

Le TEG est essentiel car il permet aux emprunteurs de comparer objectivement les offres de crédit immobilier en tenant compte de tous les coûts. En intégrant les frais d'assurance, de dossier, de garantie, et autres, le TEG offre une image précise du coût total du crédit. Cela aide à éviter les mauvaises surprises et à choisir l'offre la plus avantageuse.

Comment négocier les frais inclus dans le TEG ?

La plupart des frais inclus dans le TEG peuvent être négociés avec l'établissement prêteur :

• Assurance du prêt :

Comparer les offres d'assurance externe peut aider à réduire ce coût.

• Frais de dossier :

Les bons profils peuvent demander une réduction voire une suppression de ces frais.

• Frais de remboursement anticipé :

Négocier ces frais dès le montage du dossier est conseillé pour ceux qui prévoient une revente rapide.

• Garantie :

Opter pour une caution plutôt qu'une hypothèque peut réduire les coûts.

Tableau comparatif des frais inclus dans le TEG

Exemples concrets de calcul du TEG

Prenons deux exemples pour illustrer le calcul du TEG :

Exemple 1 :

• Montant du Prêt : 150 000 €
• Taux Nominal : 1,8 %
• Assurance Prêt : 0,35 %
• Frais de Dossier : 1,1 %
• Frais de Garantie : 1,2 %

Exemple 2 :

• Montant du Prêt : 250 000 €
• Taux Nominal : 1,6 %
• Assurance Prêt : 0,45 %
• Frais de Dossier : 1,3 %
• Frais de Garantie : 1 %

Les avantages du TEG pour les emprunteurs 

Le TEG présente plusieurs avantages pour les emprunteurs :

• Transparence : Fournit une vision claire et précise du coût total du crédit.
• Comparaison : Permet de comparer facilement les offres de différentes banques.
• Protection : Protège contre les pratiques commerciales trompeuses.

Les limites du TEG 

Malgré ses avantages, le TEG a quelques limites :

• Variabilité des frais : Certains frais peuvent varier et ne sont pas toujours prévisibles.
• Non-inclusion de tous les coûts : Ne comprend pas certains frais optionnels ou imprévus.

Conseils pour optimiser son TEG

Pour optimiser votre TEG, voici quelques conseils :

• Comparer les offres : Ne vous limitez pas à une seule banque, comparez plusieurs offres.
• Négocier les frais : N’hésitez pas à négocier les frais de dossier, d’assurance, et de garantie.
• Utiliser un courtier : Un courtier peut vous aider à obtenir les meilleures conditions de prêt.

Le TEG est un outil essentiel pour tout emprunteur souhaitant comparer des offres de crédit immobilier de manière objective et transparente. En intégrant tous les frais associés au crédit, il permet de choisir l’offre la plus avantageuse et d’éviter les mauvaises surprises. Pour optimiser votre TEG, il est crucial de comparer les offres, de négocier les frais, et de bien comprendre les éléments qui le composent.