Financement d’un investissement locatif : crédit amortissable ou crédit in fine ?

Prêt amortissable, crédit in fine : quelle différence ? 

Le crédit in fine constitue un avantage fiscal. En effet, à la différence du prêt amortissable, pendant lequel les mensualités versées sont composées du capital et des intérêts, le crédit in fine consiste à ne rembourser, pendant toute la durée de l’emprunt, que les intérêts et les frais d’assurance.
Bien sûr, le remboursement du capital doit être effectué, mais cela ne se passe qu’à la date d’échéance du prêt immobilier, en une seule fois. Pour cela, l’emprunteur doit se constituer une épargne, dans la plupart des cas via une assurance-vie, dans la banque qui lui accorde le prêt. Il effectue pour cela un ou plusieurs versements. Ces mouvements financiers sont calculés pour qu’à la fin du crédit, le montant de l’épargne soit au minimum équivalent au capital à rembourser.
 

Crédit in fine, le crédit immobilier des investisseurs 

Ce qui fait du crédit in fine un avantage fiscal, c’est le mode d’imposition des revenus locatifs. En effet, les investisseurs peuvent déduire de ceux-ci les intérêts des emprunts immobiliers. Dans le cas d’un crédit in fine, les intérêts restent élevés durant toute la durée du prêt, puisque contrairement au prêt amortissable, ils ne diminuent pas au fur et à mesure du remboursement du capital. Ce qui permet une déduction fiscale plus qu’intéressante pour les investisseurs !

Prenons l’exemple d’un investissement locatif rapportant chaque mois 600 euros de loyer, avec une mensualité équivalente en crédit in fine. Le calcul est simple : chaque mois, les mensualités — composées uniquement d’intérêts déductibles — compensent les revenus générés par les loyers. Il suffit dès lors de faire quelques travaux pour être en déficit, ne pas être imposé sur ces revenus du tout, et impacter positivement la fiscalité du foyer !
 

Protection et épargne, les autres avantages du crédit in fine

Mais les avantages du crédit in fine ne s’arrêtent pas à ces considérations — légitimes — purement fiscales. Il constitue en effet, tout d’abord, une double protection bienvenue.
En effet, le prêt in fine est couvert, comme tout prêt amortissable, par une assurance. Si l’emprunteur décède durant l’emprunt, celle-ci rembourse la banque de la totalité de la somme versée pour l’acquisition du bien. Et les héritiers pourront récupérer les sommes déposées sur le placement, puisque la banque est rentrée dans ses frais !

Le prêt in fine permet également de se constituer une épargne. En effet, un contrat de nantissement est signé entre l’emprunteur et la banque, qui permet à cette dernière de s’assurer de disposer d’une partie du capital versé tout au long de l’emprunt. « Une partie » seulement, car il est possible de profiter des conditions avantageuses proposées par la banque pour se constituer un capital, qui sera récupéré à la fin de l’emprunt !