Comment calculer un prêt immobilier dans l’achat de neuf ?
Acheter un logement dans un programme neuf présente de nombreux avantages, comme celui de n’engager aucun travaux avant longtemps tout en profitant d’un logement confortable et moderne, aux dernières normes et de toutes les garanties qui accompagnent le neuf. Mais à l’exception de certains profils qui disposent de fonds propres pour acheter comptant leur logement, la plupart des futurs acheteurs devront faire un prêt immobilier. Comment est calculé ce prêt immobilier ? Quels sont les facteurs pris en compte ?
La capacité d’emprunt : l’élément clé
Qu’est-ce que c’est ?
Lorsque l’on parle financement d’un logement, la première question à se poser est de savoir quelle somme on peut emprunter auprès d’une banque et sur quelle durée pour définir le budget. Cette somme s’appelle la capacité d’emprunt.
La capacité d’emprunt est différente de la capacité d’achat, qui correspond au coût total de l’opération d’achat, c’est-à-dire l’apport personnel et les éventuels prêts ou aides complémentaires.
Comment est fait ce calcul ?
La capacité d’emprunt est définie en fonction du rapport entre les revenus et les charges incompressibles (loyer, remboursements, abonnements, assurances…) et s’exprime en pourcentage, appelé taux d’effort.
Plus précis que le taux d’endettement qui est une estimation, le taux d’effort indique le taux maximal qu’un acheteur peut consacrer au crédit.
Le montant qui sera emprunté sera exprimé en mensualités, qui correspondent à la somme qui sera à rembourser à l’organisme prêteur tous les mois, tout au long de la durée du crédit. Pour ne pas fragiliser l’équilibre financier des emprunteurs, le Haut Conseil de stabilité financière a défini un taux d’endettement maximal de 35 %, mais il est plus souvent autour de 33 %. Le reste à vivre correspond au montant restant au ménage permettant d’assurer les dépenses courantes après l’application de ce taux.
L’ensemble des frais et des coûts d’un emprunt : la capacité d’achat
Le prix de vente d’un bien n’est pas le seul élément à prendre en compte pour réaliser un achat immobilier. D’autres frais viennent s’ajouter à l’opération pour un achat dans le neuf.
- Les frais d’acquisition (ou frais de notaire) qui représentent 2 à 3 % du prix du bien (contre 7 à 8 % dans l’ancien). Ils sont souvent financés par l’apport personnel
- L’assurance emprunteur qui protège l’établissement prêteur et l’emprunteur en assurant le remboursement des échéances.
- Les frais de dossier
- La garantie de prêt immobilier qui peut prendre plusieurs formes : hypothèque, IPPD, société de cautionnement ou caution solidaire.
À noter : une partie de l’apport personnel servira également au dépôt de garantie qui permettra de réserver votre logement en VEFA.
Quels facteurs sont pris en compte pour déterminer la capacité d’emprunt ?
Pour calculer un prêt immobilier, plusieurs facteurs vont influencer positivement ou non la capacité d’emprunt.
Ils ne sont pas toujours disponibles sur un simulateur en ligne.
- La durée de remboursement par mensualités
- Le taux d’intérêt et son type (taux fixe, variable ou capé)
- L’âge du ou des souscripteurs
- La situation professionnelle
- Les revenus professionnels et les autres revenus (locatifs, fonciers, investissements…)
- Le profil de l’emprunteur (antécédents bancaires, primo-accédant ou investisseur…)
- L’apport personnel
- Les dépenses à charge du foyer (charges fixes, loyer, leasing auto, crédit à la consommation…)
Bon à savoir : il est possible d’avoir recours au prêt à taux zéro (PTZ) si vous êtes primo-accédants (sous conditions) et souhaitez acheter votre résidence principale. Le prêt à taux zéro peut couvrir jusqu’à 40 % du montant total de votre logement.
Plus d’informations sur le financement d’un premier achat : Quelles aides pour un premier achat immobilier ? Comment financer son premier achat immobilier ? Quel apport pour un premier achat immobilier ?
Confier son projet à des professionnels du prêt immobilier
Pour obtenir une simulation, il est possible d’utiliser un simulateur en ligne qui vous aidera à y voir plus clair et ainsi avancer sur votre projet.
Il n’y a pas vraiment de mystère, étant donné les nombreux facteurs à prendre en compte qui vont influencer le prêt, seule l’intervention d’un professionnel (courtier ou banques) permettra d’affiner le budget et d’obtenir un calcul précis du financement, pour emprunter sereinement.
Si vous souhaitez investir dans le neuf avec le dispositif Pinel (pour les biens situés en zone Abis, A et B1) ou financer un investissement locatif, l’appui d’un professionnel est capital pour effectuer le meilleur montage.
