Comment gérer une promotion immobilière

Le promoteur immobilier est chargé de réaliser des opérations de promotions immobilières, tels que des logements, bureaux ou autres infrastructures. Une fois construits, tous ces biens immobiliers sont vendus. En tant que maître d’ouvrage, le promoteur immobilier est responsable du projet immobilier dans son ensemble, de la recherche du terrain jusqu’à la vente, en passant par la gestion, le financement, la trésorerie et la commercialisation. Comment marche la promotion immobilière ? Marignan fait le point sur les grandes étapes d’un projet de promotion immobilière et sur l’activité de promoteur.

Les premières étapes et le développement du projet

Dès qu’il dispose du terrain, le promoteur immobilier doit lancer une étude de faisabilité, au cours de laquelle un architecte détermine la surface constructible du terrain. Le promoteur immobilier doit aussi se rendre en mairie pour déposer le permis de construire. Une fois obtenu, il a pour obligation d’afficher sur le terrain un panneau réglementaire pendant 2 mois.

L’investissement financier et l’étude du budget

Avant de lancer la construction, le promoteur immobilier doit effectuer une estimation financière. En effet, il doit s’assurer que toutes les dépenses seront couvertes, et que l’opération de promotion immobilière va générer des bénéfices. Il doit anticiper toutes les dépenses et recettes. L’estimation se fait dès que la surface constructible est connue.

Le promoteur immobilier se rapproche ensuite de la banque pour obtenir un crédit et une GFA – Garantie Financière d’Achèvement. Elle garantit qu’en cas de défaillance, le projet sera tout de même achevé.

Concernant les dépenses, elles varient en fonction du projet. Mais les premières apparaissent dès le lancement du projet, lorsqu’il faut rémunérer le travail de l’entreprise d’architecture et les autres prestataires qui interviennent. Au cours des travaux, d’autres frais s’ajoutent : études, intérêts bancaires, frais de vente, frais de chaque entreprise, etc.

Pour déterminer les recettes, le porteur du projet doit mener une étude de marché. Ainsi, il sait à quel prix d’achat les logements peuvent être vendus, dans le cadre d’une vente sur plans.

La soustraction des dépenses aux recettes lui indique sa marge prévisionnelle, qui doit être supérieure à 8 % du chiffre d’affaires pour s’assurer d’une opération immobilière finançable.

Le financement de l’opération provient principalement de la banque, qui fournit une avance de trésorerie sous forme de prêt. Elle permet de financer l’achat et les premières dépenses. En général, la banque finance 40 % des besoins du projet. L’avance de trésorerie est accordée au promoteur immobilier seulement s’il peut apporter 20 % de fonds propres.

La gestion de la construction et la livraison

Le promoteur immobilier est ensuite chargé de lancer l’appel d’offres auprès d’une entreprise de travaux généraux, ou des entreprises différentes par services : gros œuvre, plomberie, menuiserie, électricité, etc. Il est responsable du suivi de la construction et du respect du plan, assiste aux réunions de chantier, et gère les éventuels imprévus et retards.

Une fois le chantier terminé, il constate l’achèvement des travaux, et peut souligner des défauts à reprendre. Dans le cadre d’une VEFA, il remet les clés du logement à l’acquéreur et récupère le solde du prix d’achat, conformément au contrat de vente. Il procède ensuite à l’arrêté des comptes et peut payer les dernières factures. À ce stade, ce qui reste sur le compte représente la marge. Durant les années qui suivent, il peut encore intervenir si de nouveaux défauts apparaissent, dans un appartement ou sur la bâtisse.

Si vous souhaitez en savoir plus sur le métier de promoteur, consultez nos dossiers :

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