Garantie de prêt immobilier : Définition, types, garanties obligatoires

Qu’est-ce qu’une garantie de prêt immobilier ?

Une garantie de prêt immobilier est une mesure de sécurité prise par une banque lorsqu’elle accorde un crédit immobilier à un emprunteur. Elle permet de protéger l’établissement prêteur en cas de non-remboursement du prêt. Concrètement, la garantie offre à la banque une assurance qu'elle pourra récupérer les fonds, soit en saisissant un bien, soit en faisant appel à un tiers.

Lors de la souscription d’un prêt, l’emprunteur doit choisir une solution de garantie parmi celles proposées. Les plus courantes incluent le cautionnement ou l'hypothèque, chacune ayant ses particularités. Le notaire intervient dans certains cas, comme lors de la mise en place d’une hypothèque, tandis que le cautionnement se fait souvent par l’intermédiaire d’une société de caution.

La garantie de prêt est essentielle pour la banque, car elle réduit le risque financier lié à l’octroi d’un crédit. Pour l’emprunteur, il est important de bien comprendre ces garanties afin de choisir la solution la plus avantageuse et adaptée à sa situation. Chaque type de garantie peut avoir des impacts sur le coût global du prêt, les conditions de remboursement, et même sur les démarches administratives.

À quoi servent les garanties de prêt immobilier ?

Les garanties de prêt immobilier jouent un rôle essentiel pour sécuriser un crédit immobilier. Elles permettent à la banque de se protéger en cas de défaillance de l'emprunteur, garantissant ainsi le remboursement du prêt. Lors de la souscription d’un prêt immobilier, la banque exige une garantie de prêt pour minimiser les risques liés au non remboursement. Si l’emprunteur n’est plus en mesure de respecter ses échéances, la banque peut activer cette garantie pour récupérer les sommes dues.

Ces garanties sont importantes aussi bien pour l'emprunteur que pour la banque. Elles rassurent l'établissement prêteur, tout en permettant à l'emprunteur de bénéficier de conditions de prêt plus favorables. Il est important de bien choisir la solution adaptée à sa situation. Les démarches administratives pour mettre en place une garantie peuvent nécessiter l’intervention d’un notaire, notamment en cas de formalités spécifiques.

En complément, l'assurance emprunteur protège également les deux parties en cas de décès ou d'incapacité de l'emprunteur, renforçant ainsi la sécurité du prêt.

Les types de garanties de prêt immobilier 

Il existe, pour cela, trois types de garanties : l’hypothèque, la caution et le privilège de prêteur de deniers.
 

L’hypothèque

L’hypothèque reste, aujourd’hui, la plus répandue des garanties prises par les banques dans le cadre d’un achat immobilier. Elle consiste, pour la banque, à avoir la possibilité de faire saisir un logement pour le vendre aux enchères afin de récupérer les sommes qui lui seraient dues par l’emprunteur.

L’hypothèque nécessite l’intervention d’un notaire, puisque c’est lui qui doit la faire enregistrer auprès du Bureau des hypothèques du lieu où se trouve le logement. Elle est donc assez chère, environ 2 % du prix du bien, et est souvent utilisée pour financer un achat en VEFA.
La durée de l’hypothèque est égale à celle du prêt, plus deux ans pour les prêts contractés avant 2006, et plus un an pour ceux signés après. En cas de remboursement anticipé, l’hypothèque est annulée avec un simple courrier de la banque attestant du bon remboursement des fonds prêtés.
 

L’inscription en privilège de prêteur de deniers

Très proche de l’hypothèque, l’Inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) ne peut concerner que les biens déjà construits ; les ventes en VEFA sont donc exclues de ce dispositif. Elle permet à une banque de faire saisir un bien immobilier qu’elle a financé, et pour lequel l’emprunteur ne procède pas au remboursement des sommes octroyées. Le bien est ensuite vendu aux enchères et la banque, comme l’indique la présence du mot « privilège » dans l’IPPD, a la priorité sur les autres créanciers pour récupérer l’argent qui lui revient.
L’IPPD coûte légèrement moins cher que l’hypothèque : elle est en effet exonérée de la taxe de publicité foncière. Elle se termine automatiquement deux ans après la fin du remboursement du prêt immobilier, ou immédiatement en cas de remboursement anticipé (avec une attestation de la banque).
 

La caution

La caution est de plus en plus répandue en France. Il s’agit pour l’emprunteur de faire appel à une société ou à un particulier s’il n’arrive plus à payer ses mensualités. Deux types de caution existent :
 

• la caution solidaire, dans laquelle la caution paie la dette dès le premier incident de paiement ;
• la caution simple, qui nécessite le déclenchement d’une action en justice pour exiger de la caution qu’elle rembourse les sommes à la place de l’emprunteur.

Dans la plupart des cas, c’est vers une société que se tournent les emprunteurs pour trouver une caution — c’est même, bien sûr, ce que préfèrent les banques. Pour cela, ils doivent verser une contribution proportionnelle au montant du prêt, dont une partie (un certain pourcentage des sommes versées au Fonds mutuel de garantie) pourra être récupérée à la fin du prêt s’il n’y a pas eu nécessité pour la société de caution d’intervenir financièrement.

Quelles sont les garanties obligatoires dans le cas d'une assurance de prêt immobilier ?

Dans le cadre d’un prêt immobilier, l’assurance emprunteur joue un rôle crucial en protégeant à la fois l’emprunteur et la banque contre certains risques. Bien que la loi n’impose pas directement de souscrire une assurance de prêt, les banques l'exigent quasiment systématiquement pour accorder un crédit immobilier. Cette assurance inclut plusieurs garanties obligatoires, qui varient selon le profil de l’emprunteur et les exigences de l’établissement prêteur.

Voici les principales garanties souvent obligatoires :

• Garantie décès : En cas de décès de l’emprunteur, l’assurance rembourse le capital restant dû à la banque.
• Garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) : En cas d’incapacité totale de travailler, l’assurance prend en charge le remboursement du prêt.
• Garantie invalidité permanente (IPT/IPP) : Cette garantie couvre l’emprunteur en cas d’invalidité partielle ou totale, empêchant le remboursement du prêt.
• Garantie incapacité temporaire de travail (ITT) : Elle prend en charge les mensualités si l’emprunteur ne peut plus exercer son activité professionnelle de façon temporaire.

Ces garanties de prêt protègent la banque en cas de défaillance de l’emprunteur et sont souvent exigées pour des solutions comme le cautionnement ou d’autres formes de garantie de prêt. L’intervention d’un notaire peut être nécessaire dans certains cas, notamment pour formaliser les conditions du prêt.