Indemnités de remboursement anticipé : Explications et Solutions pour les réduire

En quoi est-ce que cela consiste ? Quelles sont les conditions pour ne pas avoir à les payer ?
 

Qu’est-ce que les indemnités de remboursement anticipé ?

Explicitées dans le contrat du crédit immobilier, les indemnités de remboursement anticipé (IRA), parfois appelées PRA (Pénalités de remboursement anticipé) désignent une somme dont doit s’acquitter l’emprunteur s’il décide de vendre un bien financé par un crédit immobilier toujours en cours de remboursement. Pourquoi une telle « punition » ?

Tout simplement parce qu’un prêt immobilier est un contrat. Le fait de rembourser plus tôt les sommes consenties constitue une rupture de ce contrat, qui pénalise le prêteur : il va subir un manque à gagner réel concernant les intérêts qu’il aurait dû percevoir, qui constituent sa rémunération pour le prêt accordé.

Ce sont les articles L312-21 et R312-2 du Code de la consommation qui régissent les IRA. Leur montant est ainsi doublement plafonné :

• elles ne peuvent excéder 3 % du capital restant dû d’une part…
• et ne peuvent dépasser six mois d’intérêt versés au taux moyen du crédit. C’est souvent cette technique qui est employée par les banques.

Un exemple ? Vous empruntez, en juin 2016, 250 000 euros sur 20 ans, à un taux de 1,70 % (avec une assurance à 0,20 %). Vous décidez de vendre votre bien à la fin de la 5e année ; il vous reste donc 196 099 euros à rembourser.

Le montant maximum des indemnités de remboursement anticipé est tout d’abord de 3 % de cette somme, soit 5 883 euros. La banque peut ensuite appliquer, pour déterminer le montant des IRA — sauf si le contrat de crédit précise une autre méthode de calcul, le barème des 6 mois d’intérêts. Soit environ 1 650 euros !

Quelles sont les modalités d’indemnités de remboursement anticipé ?  

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont des frais que l'emprunteur doit verser à sa banque lorsqu'il rembourse son crédit immobilier avant le terme prévu. Ces indemnités compensent la perte d’intérêts pour la banque, qui aurait normalement perçu ces sommes si le prêt était remboursé dans les délais.

Les modalités de calcul des indemnités de remboursement anticipé sont encadrées par la loi. Leur montant est plafonné selon deux critères :

• Maximum 3 % du capital restant dû.
• Ou, six mois d'intérêts au taux moyen du crédit.

Par exemple, si vous remboursez un crédit avec un capital restant dû de 100 000 €, l'IRA ne pourra pas excéder 3 000 € ou six mois d'intérêts, selon la méthode la plus favorable à l'emprunteur.

Certaines situations, comme un décès ou un changement de lieu de travail, permettent de ne pas payer d'IRA. Il est également possible de négocier ces indemnités lors de la souscription du crédit. Enfin, certains crédits à la consommation peuvent être exemptés de ces frais.

Est-il possible de diminuer les indemnités de remboursement anticipé ?

Il est possible de diminuer ou même d’éviter les indemnités de remboursement anticipé (IRA) dans certains cas. Ces frais sont appliqués par la banque lorsque l’emprunteur rembourse son crédit immobilier avant l’échéance prévue, afin de compenser les intérêts perdus. Toutefois, plusieurs stratégies permettent de les réduire.

1. 1- Négocier dès la souscription du prêt : Lors de la signature du prêt, l'emprunteur peut négocier une clause supprimant ou réduisant les indemnités en cas de remboursement anticipé.
2. 2- Profiter des exemptions légales : Certaines situations, comme un changement de lieu de travail, le décès d’un emprunteur, ou des événements couverts par l’assurance, peuvent exonérer l'emprunteur des IRA.
3. 3- Vérifier le taux d’intérêt : Si le taux du prêt est variable, les indemnités peuvent ne pas s'appliquer, ou être plus faibles.

À noter : lorsque vous négociez votre prêt immobilier, tentez de faire supprimer les indemnités de remboursement anticipé. En ce moment, les banques cherchent à attirer les clients ; cela peut donc être possible si votre profil est intéressant (par exemple, deux CDI sans dettes, avec un revenu d’au moins 4 000 euros) !