Logement en VEFA : Guide complet pour un achat en VEFA réussi

La Vente en l’état de futur achèvement (VEFA) n’est autre que l’acquisition d’un bien avant même qu’il ne soit construit. 

Marignan vous informe sur les conditions spécifiques dans lesquelles cet achat sur plan se réalise (le contrat de réservation, les modalités de paiement, les réserves possibles à la livraison, les garanties, etc.).

Qu’est-ce qu’un logement en VEFA ?

Un logement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) désigne un bien immobilier vendu sur plan, avant que la construction ne soit totalement achevée. L'achat en VEFA permet à l'acquéreur de devenir propriétaire d’un logement neuf, souvent personnalisé selon ses préférences (choix des matériaux, agencement des pièces, etc.), tout en profitant d’avantages financiers.

Dans le cadre d’une vente en VEFA, le futur propriétaire signe un contrat avec le promoteur immobilier et verse des acomptes au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le prix du bien est fixé lors de la signature du contrat de réservation, ce qui protège l’acheteur des variations du marché immobilier. Les fonds pour l'achat peuvent être financés par un prêt immobilier, et les frais de notaire sont réduits par rapport à l’achat dans l’ancien (environ 2 à 3 % du prix du bien, contre 7 à 8 % dans l'ancien).

Enfin, l’achat d’un logement en VEFA permet de bénéficier de garanties solides, comme la garantie de parfait achèvement et la garantie décennale, couvrant les vices de construction. C’est une solution idéale pour ceux qui souhaitent acquérir un bien neuf tout en étalant les paiements durant la réalisation des travaux.

Quels sont les avantages d’un logement en VEFA ?

Les avantages d'un logement en VEFA sont nombreux et séduisent de plus en plus d'acheteurs dans le domaine de l'immobilier. Tout d’abord, l’acquéreur bénéficie d’un logement neuf, conforme aux dernières normes énergétiques et environnementales, garantissant ainsi des économies sur les charges de chauffage et d’entretien.

Les principaux avantages de l'achat en VEFA :

• Personnalisation du logement : L’acquéreur peut choisir certains aspects du logement, comme les finitions ou la disposition des pièces, ce qui permet de le personnaliser selon ses goûts.
• Frais de notaire réduits : Comparés à l'ancien, les frais de notaire pour un achat en VEFA sont d’environ 2 à 3 % du prix du bien, contre 7 à 8 % pour un bien ancien.
• Paiement échelonné : Le règlement du prix du bien s’effectue au fur et à mesure de l’avancement des travaux, ce qui permet de mieux gérer son budget et de financer l’achat via un prêt immobilier.
• Garanties solides : Les acheteurs bénéficient de garanties spécifiques à la construction neuve, telles que la garantie décennale ou la garantie de parfait achèvement, offrant une protection contre les éventuels vices cachés.
   

Le contrat de réservation pour l’achat en VEFA

Avant toute chose, vous devez signer un contrat dans le cadre de votre achat en l’état de futur achèvement. Celui-ci permet d’officialiser l’acquisition et ainsi de définir les contours de la vente. En le signant, l’acquéreur s’engage à devenir propriétaire du bien dès lors que les travaux seront achevés et à payer le prix indiqué. Le promoteur s’engage de son côté à respecter les termes du contrat en matière de délai et de caractéristiques du bien.

Aussi, parmi les éléments figurant sur le contrat de réservation en VEFA, on retrouve notamment :

• La description détaillée du bien (adresse, surface, nombre de pièces, nature du bien)
• Prix prévisionnel
• Date de signature du contrat de vente définitif chez le notaire
• Date de livraison
• Annexe technique
• Calendrier de paiement
• Délai de rétractation
• Etc.

Dans ce contrat figure également une clause suspensive de prêt immobilier. Si vous financez votre acquisition par un crédit à la banque, vous pouvez renoncer à cet achat en VEFA si vous n’avez finalement pas pu obtenir votre financement.  

Achat en VEFA : les modalités de paiement d’un logement

Lorsque vous achetez un bien immobilier en VEFA, le paiement du logement s'effectue de manière échelonnée en fonction de l'avancement des travaux. Ce processus est encadré par la loi afin de protéger l'acheteur et de garantir le bon déroulement de la construction.

Voici le calendrier de paiement typique pour un achat en VEFA en 2024 :

1. 1- Signature du contrat de réservation : Versement d'un dépôt de garantie représentant entre 2 et 5 % du prix total du bien.
2. 2- Achèvement des fondations : Vous devrez payer 35 % du prix total du logement une fois les fondations terminées.
3. 3- Mise hors d’eau (pose du toit) : À ce stade, vous verserez 70 % du montant total, soit 35 % supplémentaires.
4. 4- Achèvement des travaux : Une fois les travaux de construction terminés, vous devrez avoir réglé 95 % du prix du bien.
5. 5- Remise des clés : Lors de la livraison et de la remise des clés, vous effectuerez le paiement final de 5 % du prix total.

Les réserves à la livraison de votre bien immobilier

Lors de la livraison du bien, le promoteur doit procéder à la remise des clés. C’est le moment de visiter ensemble le logement neuf et de déterminer si des défauts sont constatés et si l’acquéreur doit émettre à ce titre des réserves. 

Lorsque celles-ci sont inscrites noir sur blanc, si des défauts apparaissent ou si le promoteur n’a pas respecté les engagements inscrits au contrat de réservation, des garanties s’appliquent en faveur de l’acquéreur.

Les types de garanties de l’achat en VEFA

C’est l’un des avantages de la VEFA. Vous bénéficiez de différentes garanties qui vous protègent à court et moyen terme si des défauts sont constatés. Voici les garanties offertes par l’achat sur plan :

• La garantie d’achèvement extrinsèque : il s’agit d’une caution financière. Si le promoteur abandonne le chantier, l’acquéreur est certain que celui-ci sera pris en charge par un autre professionnel et est donc assuré d’obtenir son bien ;
• La garantie de parfait achèvement : elle est valable durant un an. C’est elle qui va permettre la prise en charge des défauts constatés à la remise des clés. Aussi, l’acquéreur est certain avec cette garantie que son bien sera conforme au contrat de réservation et de vente ;
• La garantie biennale ou de bon fonctionnement : cette fois, la garantie dure deux ans. Elle permet d’obtenir réparation en cas de défaut de fonctionnement de certains équipements de la maison. Elle ne s’applique que pour les vices cachés et les travaux de second œuvre. Par exemple, cette garantie vous protège en cas de problème avec les radiateurs, la robinetterie, les volets roulants, etc. ;
• La garantie décennale : elle dure 10 ans et s’applique dès lors que des défauts lourds sont constatés et rendent le bien impropre à sa destination, en l’occurrence une habitation. Aussi, vous pouvez faire appel à la garantie décennale si vous rencontrez des problèmes d’étanchéité au niveau de la toiture ou si un problème apparaît au niveau des fondations, par exemple.

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