Les nouveaux rapports entre propriétaire et locataire

Un nouveau contrat-type de location

La loi sur le logement ALUR instaure à partir du 1er août 2015 un nouveau modèle de contrat-type pour louer un bien vide ou meublé à un locataire qui en fait sa résidence principale. Il contient toutes les clauses essentielles, auxquelles le bailleur est libre de rajouter des clauses additionnelles. La liste des mentions obligatoires prévues par la loi du 6 juillet 1989 est complétée par de nouveaux éléments :

•    la date de versement et le montant du loyer appliqué au précédent locataire
•    le montant et la description des travaux effectués depuis son départ
•    les loyers de référence (médian et majoré) si le logement se trouve dans une commune appliquant l'encadrement des loyers

Par ailleurs, une notice d'informations doit désormais être jointe au contrat afin d'informer le locataire sur ses droits et obligations. Elle est incluse dans les annexes obligatoires au même titre que l'état des lieux et le dossier de diagnostic technique.

Une répartition différente des honoraires d’agence

Les honoraires d'agence sont encadrés et plafonnés pour le locataire depuis le 15 septembre 2014. Seules quatre prestations peuvent lui être facturées :

•    l'organisation des visites
•    la constitution du dossier
•    la réalisation du bail
•    l'établissement de l'état des lieux d'entrée

Le montant global des honoraires assumés par le locataire est soumis à un double plafond :
•    il ne peut excéder celui appliqué au bailleur
•    il doit être inférieur ou égal à une limite maximale établie par m² de surface habitable évoluant en fonction de la zone géographique

Le plafond est de :
•    15 € TTC par m² en zone très tendue (zone A bis)
•    13 € TTC par m² en zone tendue (communes citées dans le décret n° 2013-392)
•    11 € TTC par m² en zone non tendue (le reste du territoire)

 

De nouvelles règles en matière d’assurance

Avec la loi ALUR, l'obligation de disposer d'une assurance habitation sur les risques locatifs est étendue aux locataires de logements meublés, alors que seuls les locataires de logements vides étaient concernés jusqu'à présent.

Depuis le 27 mars 2014, le bailleur est également autorisé à souscrire une assurance habitation à la place d'un locataire négligeant ne respectant pas cette obligation légale, et à répercuter le montant de la prime sur le loyer pendant un an. Une option qui permet d'éviter la résiliation du contrat de location. Le propriétaire doit au préalable mettre en demeure le locataire de fournir une attestation d'assurance, et lui accorder un délai d'un mois.

 

Ce qui change à la sortie du logement

Depuis le 8 août 2015, le délai de préavis est réduit de trois à un mois pour le locataire dans le cas d'un logement situé dans une zone tendue. Cette disposition s'applique à l'ensemble des contrats, quelle que soit la date de signature.
Par ailleurs, le délai de restitution du dépôt de garantie, fixé à deux mois à compter de la remise des clés, est réduit à un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

La définition du statut de la colocation

La loi ALUR a créé un nouveau statut de la colocation, qui vise surtout à entériner les usages existants :

•    le bailleur peut proposer un seul contrat pour tous les colocataires ou un contrat pour chaque colocataire
•    le loyer demandé ne peut dépasser le montant qui aurait été appliqué à un locataire unique

Concernant le décompte des charges locatives, les colocataires peuvent choisir de les payer pour leur montant réel ou pour leur montant forfaitaire.