Dispositif Jeanbrun 2026: Guide complet

Tout savoir sur le dispositif Jeanbrun en 2 minutes

• Mécanisme : Remplacement de la réduction d'impôt par un amortissement comptable du bâti.
• Base de calcul : L'amortissement porte sur 80 % du prix d'achat (valeur estimée du bâti hors terrain).
• Fin du zonage : Dispositif applicable sur tout le territoire français, sans distinction de zones A, B ou C.
• Performance fiscale : Amortissement déductible des revenus fonciers. En cas de déficit foncier : imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, plafond pouvant être porté jusqu'à 21 400 € pour certaines dépenses de rénovation énergétique payées jusqu'au 31 décembre 2027.
• Engagement : Location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum.
• Logement abordable : Loyers plafonnés selon le référentiel Loc'Avantages (-15 % à -45 % par rapport au marché).

Le dispositif Jeanbrun : un nouveau paradigme pour l'investissement locatif

Instauré dans le cadre du Projet de Loi de Finances 2026, le dispositif Jeanbrun vise à créer un "choc d'offre" pour produire 2 millions de logements d'ici 2030. Contrairement aux aides précédentes, il traite l'investisseur particulier comme un acteur économique en lui permettant d'amortir la valeur de son bien, stabilisant ainsi l'investissement sur le long terme.

Chez Marignan, nous saluons cette approche qui permet d'amortir la valeur de son bien, stabilisant ainsi l'investissement sur le long terme.

Mécanisme fiscal et structure de l'avantage

Le passage d'une réduction d'impôt à un système d'amortissement change radicalement la nature du gain. L'amortissement devient une charge déductible des revenus fonciers, permettant de neutraliser fiscalement ces revenus sur une période prolongée (souvent 15 à 20 ans).

Nos experts réalisent pour vous des projections personnalisées pour valider cette rentabilité sur la durée.

Comparaison structurelle avec l'ancien régime Pinel

Le dispositif Jeanbrun apporte une flexibilité inédite par rapport aux mécanismes historiques:

Barèmes d'amortissement et plafonds de déduction

L'avantage fiscal est modulé en fonction du segment locatif visé, incitant les bailleurs à proposer des loyers abordables.

Barème pour le logement neuf (VEFA ou construction)

Pour le neuf, les taux sont incitatifs pour compenser les exigences environnementales et les coûts de construction.

Barème pour le logement ancien avec rénovation lourde

L'éligibilité est notamment conditionnée à des travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition du logement, sous réserve que le bien soit éligible aux critères d'une réhabilitation lourde.

Conditions d'éligibilité et points de vigilance

Le législateur a défini des critères stricts pour garantir que l'avantage soutient réellement l'offre de logements pérennes.

• Habitat collectif exclusivement : Les maisons individuelles sont explicitement exclues pour favoriser la densification.
• Usage de résidence principale : Le logement doit être loué nu (non meublé).
• Interdiction des locations intra-familiales : La location doit être consentie à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal du bailleur et qu'un parent ou allié jusqu'au deuxième degré inclus.
• Plafonds de loyers et de ressources territorialisés : selon la localisation du bien, conformément au référentiel Loc'Avantages.

Simulation financière : l'impact de la TMI

Le gain fiscal dépend directement de la Tranche Marginale d'Imposition (TMI) de l'investisseur. Plus elle est haute, plus l'économie est forte car l'amortissement efface des revenus lourdement taxés.

Note importante: L'économie réelle inclut également les prélèvements sociaux (17,2 %). Pour une TMI de 41 %, le gain annuel total s'élève à 4 074 € pour 7 000 € d'amortissement.

Simulation illustrative fondée sur une hypothèse d'amortissement annuel de 7 000 €, hors vacance locative, hors charges déductibles complémentaires, hors intérêts d'emprunt et sous réserve de revenus fonciers suffisants pour absorber la déduction.

Fiscalité de sortie et revente

Un point technique majeur différencie le statut Jeanbrun : la réintégration des amortissements lors de la revente. La plus-value imposable est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (Prix d'achat - amortissements pratiqués).

Bien que cela génère un surcoût fiscal à la revente, celui-ci est compensé par le gain de trésorerie immédiat et les abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans d'IR et 30 ans de prélèvements sociaux).

Dispositions complémentaires : Bureaux et simplification

Le dispositif s'accompagne d'un volet réglementaire pour lever les verrous de la production:

• Transformation de bureaux : La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 facilite la conversion de bâtiments tertiaires en habitations via des dérogations aux PLU.
• Zones à bâtir d'urgence : Introduction de dérogations aux normes pour ramener les délais de production de 6 ans à moins de 3 ans pour les projets stratégiques.

Marignan reste à vos côtés pour transformer ces opportunités législatives en une réussite patrimoniale concrète. N'hésitez pas à solliciter nos conseillers pour une étude personnalisée de votre projet.

Sources nationales et législatives

• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026
• CGI, article 31, I, 1° i et j
• CGI, article 150 VB
• CGI, article 156
• Référentiel / simulation Loc'Avantages - Anah

Questions fréquentes sur le dispositif Jeanbrun

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun est le successeur du Pinel, instauré par la loi de finances 2026. Il permet aux bailleurs privés d'amortir chaque année entre 3 % et 5,5 % de la valeur du bâti (80 % du prix hors terrain) et de déduire cette charge de leurs revenus fonciers, en échange d'une location nue de 9 ans minimum à loyer plafonné.

Quelle est la différence entre le dispositif Jeanbrun et le Pinel ?

Le Pinel offrait une réduction d'impôt directe. Le Jeanbrun repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers, applicable sur tout le territoire (sans zonage), ouvert au neuf comme à l'ancien avec travaux lourds, avec un engagement de 9 ans minimum.

Comment fonctionne l'amortissement Jeanbrun ?

L'amortissement porte sur 80 % du prix d'achat (valeur du bâti hors terrain). Un pourcentage annuel (3 % à 5,5 % selon le segment locatif) est déduit des revenus fonciers. En cas de déficit, celui-ci est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €, ou 21 400 € pour certaines rénovations énergétiques.

Quels sont les taux et plafonds d'amortissement Jeanbrun ?

Neuf : 3,5 % / 8 000 € (intermédiaire), 4,5 % / 10 000 € (social), 5,5 % / 12 000 € (très social). Ancien rénové : 3 % / 8 000 €, 3,5 % / 10 000 €, 4 % / 12 000 €.

Le dispositif Jeanbrun est-il soumis à un zonage géographique ?

Non. Contrairement au Pinel, le Jeanbrun s'applique sur tout le territoire français sans condition de zone. Seuls les plafonds de loyers et de ressources du référentiel Loc'Avantages doivent être respectés selon la localisation du bien.

Quels logements sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?

Uniquement les logements en immeubles collectifs : neufs (RE2020, DPE C minimum) ou anciens avec travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition. Les maisons individuelles sont exclues.

Peut-on louer à sa famille avec le dispositif Jeanbrun ?

Non. La location doit être consentie à une personne extérieure au foyer fiscal et sans lien de parenté ou d'alliance jusqu'au deuxième degré inclus.

Combien d'impôts peut-on économiser avec le dispositif Jeanbrun ?

Le gain dépend de la TMI. Pour 7 000 € d'amortissement annuel : environ 770 €/an à TMI 11 %, 2 100 € à TMI 30 %, et jusqu'à 4 074 € à TMI 41 % (IR + prélèvements sociaux de 17,2 %).

Que se passe-t-il à la revente d'un bien Jeanbrun ?

Les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable. Ce surcoût est compensé par le gain de trésorerie accumulé et les abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans d'IR et 30 ans de prélèvements sociaux).

Jusqu'à quand peut-on investir avec le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif concerne les acquisitions réalisées entre la publication de la loi de finances 2026 et le 31 décembre 2028. L'engagement de location est de 9 ans minimum, garanti même en cas de modification législative ultérieure.