Intérêts intercalaires : Guide complet pour optimiser votre prêt immobilier

La souscription d’un prêt immobilier génère automatiquement le paiement d’intérêts, destinés à rémunérer la banque pour l’argent prêté. Lors de l’achat d’un logement neuf sur plan — dit vente en Vefa (Vente en l’état futur d’achèvement) — le déblocage des fonds par la banque est progressif, intervenant à échéances régulières en fonction de l’avancée des travaux. L’organisme financeur prélève ce qu’on appelle des intérêts intercalaires. 

À quoi correspondent ces frais supplémentaires ? Comment sont-ils calculés ? Est-ce possible d’éviter de les payer ? Décryptage.

Intérêts intercalaires : Qu’est-ce que c’est ?

Pour devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf ou ancien, souscrire un crédit immobilier pour financer l’achat du bien demeure incontournable. L’argent prêté donne lieu au paiement d’intérêts par l’emprunteur, s’additionnant chaque mois à ses mensualités de crédit. Le total de ces intérêts, auquel s’ajoute le prix de l’assurance emprunteur, constitue le coût du crédit.

Dans le cadre d’une vente en VEFA, la banque débloque les fonds au fur et à mesure de l’avancée du projet, selon un échéancier défini à l’avance. En effet, la construction d’une résidence neuve se fait par étape. Les intérêts intercalaires sont une spécificité de la vente sur plans, ces intérêts sont payés entre le moment où les premiers fonds sont débloqués (en général à la signature du contrat de réservation), jusqu’au moment où l’acquéreur prend véritablement possession des lieux.

Ces intérêts intercalaires s’appliquent donc jusqu’à la réception du logement. Ce n’est que lorsque le bien est achevé et que l’acheteur s’installe que le remboursement du crédit en lui-même (et des intérêts classiques afférents) commence véritablement. 

Les intérêts intercalaires correspondent donc à des frais supplémentaires, le prix à payer pour la souplesse du financement d’un bien en VEFA. En effet, ce système permet à l’emprunteur de ne pas avoir à payer la totalité de l’emprunt et des intérêts, tant qu’il ne jouit pas de l’usage du logement.

Intérêts intercalaires en VEFA : un déblocage des fonds progressifs

Quand une vente en VEFA est conclue, le constructeur envoie régulièrement des appels de fonds à l’acquéreur du bien, l’assignant au versement de l’argent dû. Cette demande est transmise à la banque qui se charge de débloquer les sommes correspondantes et qui prélève à ce moment-là ces fameux intérêts intercalaires. 

Dans le cadre d’un achat immobilier sur plan, le prêt immobilier est fractionné et libéré de manière graduelle correspondant à l’achèvement des tranches successives des travaux.

Voici un échéancier type du versement des fonds auprès du constructeur :

• 5 % du montant total au moment de la signature du contrat de réservation
• 30 % au moment de l’achèvement des fondations
• 35 % du prix total du bien au moment de la pose de la toiture et de la mise hors d’eau du bâti
• 25 % lorsque les travaux sont terminés
• Les 5 % restant au moment de la livraison du bien

Intérêts intercalaires : Comment sont-ils calculés ?

De quelle manière est fixé le montant des intérêts intercalaires ? La méthode de calcul s’avère relativement complexe.

Trois éléments sont pris en compte pour obtenir le montant de ces intérêts :

• Le montant total du prêt
• Le taux d’intérêt négocié pour le crédit immobilier
• La durée s’écoulant entre deux versements de la banque au constructeur

Formule de calcul des intérêts intercalaires :

Mensualité = Montant débloqué X taux du crédit/12

La ponction de ces intérêts intercalaires s’arrête une fois la totalité des fonds débloqués. 

Exemple de calcul :

Supposons que vous ayez un prêt immobilier de 300 000 € avec un taux d’intérêt de 1,5 %. Si la banque débloque 50 000 € pour le constructeur et que le temps écoulé jusqu'au prochain versement est d’un mois :

• Montant débloqué : 50 000 €
• Taux d’intérêt : 1,5 % / 100 = 0,015
   

Calcul :

Mensualité = 50 000 € X 0,015 / 12 = 62,50 €

Ainsi, pour ce mois, les intérêts intercalaires seront de 62,50 €.

Ces intérêts s’accumulent à chaque nouveau déblocage de fonds jusqu’à ce que la totalité du prêt soit utilisée. Choisir un constructeur qui respecte les délais de livraison est crucial pour minimiser ces coûts.

Vous l’aurez compris : plus la durée du chantier est courte, moins vous paierez d’intérêts intercalaires, d’où l’importance de choisir un constructeur fiable, respectant la date de livraison prévue.

Fonctionnement des intérêts intercalaires 

En soi, les intérêts intercalaires constituent des frais supplémentaires dans le cadre d’un achat immobilier, puisque leur règlement n’est pas déduit du capital restant dû par l’emprunteur. Ces intérêts ne contribuent pas à l’amortissement du prêt. 

Toutefois, ils ont une véritable utilité pour l’acquéreur potentiel, puisqu’ils lui permettent de ne pas avoir à payer simultanément l’intégralité des mensualités du prêt souscrit et le loyer du logement qu’il occupe.

Les avantages des intérêts intercalaires

• Éviter une double mensualité : l’acheteur n’a pas à supporter la charge financière cumulée du remboursement de mensualités pleines du prêt immobilier pour l’achat du futur logement et du coût du loyer du logement qu’il occupe. Une souplesse indispensable durant cette période transitoire.
• Ne pas payer pour un logement encore en construction : ces intérêts permettent à l’acheteur de ne pas payer pour un bien qu’il n’habite pas encore et donc d’alléger sa trésorerie.
• Cumul possible de plusieurs prêts immobiliers : ce principe permet de cumuler plusieurs prêts immobiliers sous réserve d’un accord de la banque.

Les inconvénients des intérêts intercalaires pour l’emprunteur

• Un montant proportionnel à la durée des travaux : si les travaux prennent du retard pour diverses raisons (intempéries…) ou que le chantier est bloqué, les intérêts intercalaires vont s’accumuler.
• Un surcoût au crédit : ces intérêts intercalaires ne sont pas soustraits du montant total du crédit souscrit, mais s’y ajoutent.

Quelle est l'utilité des intérêts intercalaires ?

Les intérêts intercalaires jouent un rôle essentiel lors de la construction ou de l'achat d'une maison en différé. Ils couvrent le coût des fonds débloqués par la banque avant le début des mensualités classiques du prêt. Contrairement aux mensualités classiques qui remboursent à la fois le capital et les intérêts, les intérêts intercalaires ne concernent que les intérêts dus sur les montants déjà utilisés de l'emprunt.

Ces intérêts permettent de financer les travaux tout en différant le remboursement principal, ce qui allège les frais durant la période de construction. Pour calculer ces intérêts, on multiplie le montant débloqué par le taux du crédit et on divise par 12. Ainsi, les intérêts intercalaires sont un moyen de gérer le coût du prêt avant le début du remboursement total.

Comment réduire ou éviter les intérêts intercalaires ?

Les intérêts intercalaires peuvent augmenter le coût total de votre prêt immobilier, mais il existe des stratégies pour les minimiser ou les éviter.  

Voici les méthodes :  

• Négocier avec votre banque pour obtenir une suspension des mensualités jusqu'à la livraison de votre maison.  
• Effectuer un premier versement unique en une seule fois, au lieu de plusieurs déblocages progressifs, réduisant ainsi le montant des intérêts.
• Utiliser vos économies pour couvrir les premiers frais et minimiser l'emprunt initial.  
• Comparer les offres de crédit est également crucial pour trouver les taux les plus avantageux et réduire ainsi les intérêts intercalaires.
• Opter pour un constructeur qui respecte les délais de construction permet de réduire la durée pendant laquelle ces intérêts sont appliqués, diminuant ainsi les frais liés à votre projet immobilier.