Acheter un appartement neuf pour investir

Acheter un appartement neuf en prévoyant de le mettre sur le marché de la location est un classique de l’investissement immobilier. Cela permet de constituer un patrimoine et de s’assurer un revenu régulier une fois le crédit remboursé, le cas échéant. Quelles questions faut-il se poser avant de se lancer ? Quelles sont les précautions à prendre avant de se décider pour un appartement précis ? Suivez le guide.

Avantages du neuf liés à la qualité des biens

Tout d’abord, vous devez considérer qu’acheter un appartement dans un programme immobilier neuf présente d’immenses avantages sur le plan de la qualité, comparé à un achat dans l’ancien. Les normes de construction modernes incitent les promoteurs à proposer des logements mieux conçus, mieux isolés (réglementation thermique 2012, ou RT2012) et donc plus durables.

Par ailleurs, les contrats d’achat en VEFA imposent aux promoteurs de fournir des garanties qui ont de quoi rassurer et qui vous mettent à l’abri des aléas de la construction :

• Les dommages constatés à la livraison du bien sont couverts par la garantie de parfait achèvement
• Les dysfonctionnements des équipements électriques, des éléments extérieurs comme les volets ou les stores, des robinets sont pris en charge par la garantie biennale, qui vous protège pendant 2 ans
• Les problèmes structurels du bâti (toit, murs, plafonds, etc.) sont quant à eux couverts par la garantie décennale, qui vous couvre durant 10 ans après réception du bien.

Résultat, il n’y a pas de frais ou de travaux particuliers à prévoir à court terme ou à moyen terme. Ce qui est rarement le cas dans le parc immobilier de l’ancien !

Avantages du neuf liés à la fiscalité

Commençons par l’acte même d’accéder à la propriété. Les frais d’acquisition sont beaucoup moins élevés pour un achat d’appartement neuf : entre 2% et 3% du prix de vente, contre 7% à 8% dans l’ancien. La différence est considérable et permet d’optimiser votre investissement en le rendant nettement plus rentable, grâce aux frais de notaire réduits.

Et ce n’est que le début ! Le gouvernement, depuis plusieurs années, propose des dispositifs d’investissement très efficaces pour augmenter la rentabilité d’un projet, avec par exemple d’importantes réductions d’impôts sur les revenus locatifs. C’est le cas de la loi Pinel, où vous pouvez bénéficier d’une réduction pouvant aller jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans, à condition d’acheter un appartement neuf dans une ville éligible loi Pinel.

Enfin, il existe dans le neuf des cas d’exonération temporaire de la taxe foncière :

• Exonération de 2 ans, automatique à condition de déclarer la réception de votre bien dans les 90 jours.
• Exonération de 5 ans, si le bien acquis neuf suit la réglementation environnementale 2020 (RE2020). Là encore, pensez à déclarer sous 90 jours l’acquisition définitive de votre bien.

Rentabilité locative d’un logement neuf

La formule générale pour calculer la rentabilité annuelle brute d’un investissement locatif est la suivante :

(loyer annuel x 100) / (prix d’achat + frais de notaire)

Prenons un exemple. Vous faites un achat immobilier sur plan dans un programme immobilier Marignan : c’est un T3 de 210 000 euros. Les frais de notaire de 3% du prix de vente s’élèvent donc à 6 300 euros (210 000 x 3 / 100). Vous devez en conséquence payer 216 300 euros en tout.

Si le T3 fraîchement acquis est loué pour 1 100 euros mensuels, le loyer annuel sera de 13 200 euros.

Et donc, la rentabilité brute de votre investissement locatif est :

12 000 x 100 / 216 300 = 6,1%

Si vous désirez calculer la rentabilité nette de votre investissement, il faut intégrer à la formule les impôts sur le revenu locatif que vous payez. C’est-à-dire qu’il faut soustraire ces impôts au loyer annuel et prendre le résultat comme base pour la division.

Mais déjà, une rentabilité brute de 6,1%, ce n’est pas mal ! Il n’y a pas beaucoup de placements sûrs qui atteignent ce niveau. C’est là le grand avantage d’investir dans la pierre, pour construire en douceur un patrimoine pérenne.