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Exonération fiscale : donnez jusqu’à 300 000 € pour un achat immobilier

Découvrez comment donner jusqu’à 300 000 € à vos enfants ou petits-enfants pour un achat immobilier, sans impôts ni droits de succession.

Mis à jour le 21/03/2025

Nouvelle exonération des dons familiaux : comment ça fonctionne ?

La loi de finances 2025 met en place un dispositif temporaire permettant d’exonérer jusqu’à 300 000 € de droits de donation, sous certaines conditions. Ce mécanisme vise à soutenir l’accession à la propriété, la construction et la rénovation énergétique, tout en favorisant la transmission du patrimoine familial.

Qui peut donner et qui peut recevoir ?

Donateurs éligibles : parents, grands-parents, arrière-grands-parents

Le dispositif concerne exclusivement les dons familiaux. Ainsi, seuls les ascendants directs – parents, grands-parents et arrière-grands-parents – peuvent donner des sommes d’argent bénéficiant de l’exonération.

Bénéficiaires éligibles : enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants

Les bénéficiaires de ces dons doivent être les descendants directs du donateur : enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants. Cette mesure permet ainsi d’accompagner les jeunes générations dans l’accession à la propriété ou la rénovation d’un logement, dans un contexte immobilier tendu.

Autres bénéficiaires possibles : neveux et nièces en l’absence de descendance directe

Lorsqu’un donateur n’a pas de descendance directe, il peut transmettre jusqu’à 100 000 € à un neveu ou une nièce, bénéficiant ainsi de l’exonération exceptionnelle. Cette possibilité élargit le cercle des bénéficiaires tout en restant dans une logique de transmission familiale.

Quels montants sont exonérés ?

100 000 € maximum par donateur et par bénéficiaire

Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 € à un bénéficiaire sans avoir à payer de droits de donation.

300 000 € maximum par bénéficiaire, en cas de dons multiples

Un bénéficiaire peut recevoir des dons de plusieurs membres de sa famille et cumuler les exonérations dans la limite de 300 000 €.

Exemple concret :

Un enfant peut recevoir 100 000 € de son père, 100 000 € de sa mère et 100 000 € de ses grands-parents, soit un total de 300 000 € exonérés de droits de donation.

À quoi doit servir cet argent ?

Les fonds transmis sous ce régime avantageux doivent être utilisés dans un délai strict de 6 mois pour l’un des usages suivants :

Acheter un logement neuf ou un bien en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
Faire construire une maison individuelle, contribuant ainsi à l’essor du marché de la construction.
Financer des travaux de rénovation énergétique éligibles au dispositif MaPrimeRénov’, renforçant l’efficacité énergétique du logement.

Ces conditions garantissent que l’exonération soutient directement le marché immobilier et encourage la transition écologique.

Conditions de conservation du bien

Une fois le bien acquis ou rénové, le bénéficiaire doit le conserver au moins 5 ans. Si ce délai n’est pas respecté, l’exonération est annulée et les droits de donation initialement dus doivent être réglés.

En cas de mise en location, il est impératif que le locataire ne soit pas un membre du foyer fiscal du bénéficiaire, afin d’éviter un contournement du dispositif.

Un dispositif pour booster l’immobilier et la transmission de patrimoine

Pourquoi cette exonération a-t-elle été mise en place ?

Le gouvernement met en œuvre cette mesure pour répondre à plusieurs enjeux majeurs :

Relancer le marché de l’immobilier neuf, qui a enregistré une baisse de 50 % des mises en vente en 2024.
Aider les jeunes générations à devenir propriétaires, alors que la hausse des taux d’intérêt complique l’accession au crédit immobilier.
Encourager la rénovation énergétique, dans un contexte de transition écologique et d’augmentation du coût de l’énergie.

En facilitant la transmission du patrimoine tout en soutenant l’investissement immobilier, cette exonération se positionne comme un levier stratégique.

Quels avantages pour les bénéficiaires ?

Moins de fiscalité : l’absence de droits de donation permet de transmettre un capital important sans imposition.
Un accès à la propriété facilité : l’apport personnel est renforcé, rendant l’obtention d’un prêt immobilier plus aisée.
Un investissement sécurisé : en combinant cette exonération avec d’autres dispositifs d’aides, les bénéficiaires maximisent leur capacité d’investissement.

Un cumul possible avec d’autres abattements

Cette exonération se cumule avec les abattements existants :

100 000 € d’abattement classique entre parents et enfants, renouvelable tous les 15 ans.
31 865 € d’abattement entre grands-parents et petits-enfants.
7 967 € d’abattement entre oncles/tantes et neveux/nièces.

Exemple d’optimisation fiscale:

Un enfant peut recevoir 400 000 € de ses parents sans payer de droits de donation :

300 000 € via la nouvelle exonération
100 000 € via l’abattement classique sur donation

Comment bénéficier de l’exonération de 300 000 € ?

Les étapes à suivre

Effectuer le don auprès d’un notaire ou par virement bancaire, afin d’en assurer la traçabilité.
Utiliser les fonds dans un délai de 6 mois pour l’un des usages prévus (achat, construction ou travaux).
Justifier l’affectation des fonds auprès de l’administration fiscale.
Conserver le bien au moins 5 ans, sous peine de devoir payer les droits de donation a posteriori.

Les pièges à éviter

Ne pas respecter le délai de 6 mois pour utiliser les fonds.
Revendre le bien trop tôt, sauf en cas de force majeure, ce qui entraînerait l’annulation de l’exonération.
Ne pas déclarer correctement la donation, risquant ainsi un redressement fiscal.
Utiliser les fonds pour un achat non éligible, par exemple un bien ancien sans travaux de rénovation énergétique.

Jusqu’à quand profiter de cette exonération ?

🗓 Le dispositif est valable du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2026.

➡ Il est recommandé d’anticiper les démarches dès maintenant afin de bénéficier de cette exonération avant son expiration.

Pour finir:

L’exonération de 300 000 € sur les dons familiaux est une opportunité unique pour aider ses proches à devenir propriétaires tout en allégeant la fiscalité successorale. En parallèle, elle stimule le marché immobilier et encourage la rénovation énergétique, deux enjeux clés pour 2025 et 2026.

Si vous souhaitez en bénéficier, il est essentiel de préparer dès maintenant votre projet et de consulter un notaire ou un conseiller fiscal pour sécuriser la transmission.