Logement locatif intermédiaire (LLI) : la nouvelle solution d’investissement

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : une nouvelle voie pour investir dans l'immobilier neuf

Un positionnement stratégique pour répondre à une forte demande de logement locative

Face à une pression croissante sur l’accès au logement dans les zones tendues, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s’impose comme une réponse concrète et équilibrée. Ce dispositif, soutenu par l’État, propose une solution à mi-chemin entre le logement social et le marché locatif privé.

Concrètement, les loyers y sont encadrés, avec une moyenne de 10 à 15 % inférieurs aux loyers du marché libre, permettant de loger les classes moyennes, jeunes actifs, familles ou encore ménages aux revenus trop élevés pour bénéficier du logement social, mais insuffisants pour se loger facilement dans le parc privé.

Les biens proposés en LLI sont neufs, bien situés, confortables et répondent aux dernières normes environnementales. Pour les investisseurs, c’est la garantie d’un équilibre optimal entre rentabilité et demande locative, dans des zones où la tension locative garantit un fort taux d’occupation.

Une ouverture inédite aux particuliers dès 2024

Longtemps réservé aux investisseurs institutionnels, le dispositif LLI a connu en 2024 une évolution majeure : il est désormais accessible aux particuliers, à condition d’investir via une Société Civile Immobilière (SCI).

Cette réforme marque un tournant : le LLI devient un levier d’investissement hybride, alliant engagement sociétal, rendement locatif et avantage fiscal. L'investisseur privé peut désormais se positionner sur un segment porteur du marché immobilier, tout en bénéficiant d'une structure juridique souple et optimisée pour la gestion et la transmission.

Pourquoi investir en LLI avec Marignan en 2025 ?

1. Une fiscalité avantageuse et immédiate

Investir en LLI en 2025, c’est bénéficier d’un environnement fiscal exceptionnellement favorable :

• TVA réduite à 10 % : sur un bien à 224 000 €, cela représente près de 19 000 € d’économie dès l’achat.
• Crédit d’impôt sur la taxe foncière jusqu’à 20 ans : dans certaines zones, cela peut se traduire par plus de 25 000 € d’économies sur la durée.
• Prix d’acquisition inférieur de 15 à 18 % par rapport au marché libre : un avantage compétitif dès l’entrée dans l’investissement.

Résultat : un effort d’épargne réduit et une rentabilité nette optimisée, dès la première année.

2. Un rendement locatif attractif et sécurisé

Avec des loyers modérés mais calibrés pour la rentabilité, le LLI offre des revenus locatifs réguliers et sécurisés. Le dispositif cible des zones à forte demande locative (zones A bis, A, B1), assurant une mise en location rapide, à des profils solvables, et une très faible vacance.

De plus, l’attractivité croissante de ces secteurs favorise une hausse régulière de la valeur des biens. On estime en LLI une valorisation d’environ 1 % par an, renforçant encore le potentiel patrimonial à long terme.

3. Un outil efficace pour bâtir et transmettre un patrimoine

Le LLI ne se limite pas à un investissement locatif : c’est une stratégie patrimoniale complète.

Grâce à la SCI, l’investisseur bénéficie d’une gestion simplifiée et collective du bien ;d’une transmission optimisée, grâce à des abattements fiscaux jusqu’à 100 000 € par parent et par enfant

C’est aussi une solution pertinente pour préparer sa retraite : un bien neuf, performant énergétiquement, qui génère des revenus réguliers sur 15 à 20 ans, avec peu de risques.

Dans un contexte de retrait progressif des anciens dispositifs fiscaux et d’incertitude économique, le LLI s’impose comme une réponse fiable, rentable et pérenne, portée par la solidité du neuf.

Comparatif entre l’investissement en LLI et Pinel:

Investir en LLI : les conditions à connaître pour profiter d’un dispositif puissant et pérenne

Une acquisition structurée via une société : la SCI, clé d’entrée du LLI

Depuis l’élargissement du Logement Locatif Intermédiaire aux particuliers, l’investissement doit impérativement s’effectuer via une personne morale. Concrètement, cela exclut l’achat en nom propre. La Société Civile Immobilière (SCI) s’impose comme la structure idéale pour accéder au LLI.

Cette forme juridique offre une grande souplesse de gestion et une structuration patrimoniale performante. Elle requiert au minimum deux associés, ce qui en fait un outil particulièrement adapté aux couples, familles ou partenaires d’investissement.

Au-delà de l’aspect juridique, la SCI permet d’adapter le régime fiscal à vos objectifs :

• Imposition à l’IR (Impôt sur le Revenu) : pour intégrer les revenus locatifs à la fiscalité personnelle.
• Imposition à l’IS (Impôt sur les Sociétés) : pour capitaliser au sein de la société et maîtriser la fiscalité à long terme.

Un engagement locatif de long terme : 15 à 20 ans

Le LLI repose sur un principe d’engagement locatif, garant de ses avantages fiscaux. Pour activer ces bénéfices, l’investisseur s’engage à louer le bien pendant 15 ans minimum, en tant que résidence principale, à des locataires répondant aux critères d’éligibilité.

Il est également possible d’étendre cet engagement à 20 ans, ce qui permet d’optimiser les économies sur la taxe foncière, avec un crédit d’impôt prolongé.

⚠️ À noter : cet engagement est contractuel et non négociable. Toute rupture anticipée (revente, changement d’usage, vacance prolongée) peut entraîner la remise en cause des avantages obtenus. Il s’agit donc d’un investissement à vision long terme, à aborder avec anticipation et stratégie.

Des plafonds de loyers et de ressources à respecter

Autre particularité du LLI : il s’inscrit dans un cadre réglementaire strict, conçu pour garantir l’accessibilité des logements à la classe moyenne.

• Les loyers sont plafonnés : ces plafonds, fixés par zone, assurent un positionnement locatif attractif et maîtrisé.

👉 Exemple : en 2025, en zone A bis (Paris et proche couronne), le loyer maximum autorisé est de 19,51 €/m². Ainsi, un appartement de 45 m² ne pourra être loué au-delà de 878 €/mois hors charges.

• Les ressources des locataires sont également plafonnées, afin de cibler les bons profils :

👉 Toujours en zone A bis, en 2025, une personne seule ne doit pas dépasser un revenu fiscal de référence de 43 953 €, tandis qu’un couple avec un enfant peut aller jusqu’à 86 112 €.

Ce double encadrement permet de maintenir un équilibre vertueux entre attractivité pour l’investisseur et accessibilité pour le locataire, tout en sécurisant les revenus sur le long terme.

Où investir en LLI ? Des zones à fort potentiel

Le dispositif LLI est exclusivement réservé aux zones dites "tendues", définies par l’État selon leur dynamique démographique, économique et locative. Ces secteurs sont classés en A bis, A et B1, en fonction de la tension observée.

• Zone A bis : Paris intra-muros et les communes limitrophes des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, ainsi que certaines parties du 78 et du 95. Il s’agit de la zone la plus tendue, avec une demande locative extrêmement forte.
• Zone A : inclut les grandes métropoles françaises comme Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Nantes, ainsi que des secteurs très prisés comme la Côte d’Azur ou l’agglomération genevoise côté français.
• Zone B1 : couvre des villes de taille moyenne dynamiques (Reims, Angers, Bayonne, Annecy, Caen…) ainsi que certaines franges de la grande couronne parisienne.

Ces territoires partagent un même diagnostic : offre insuffisante, loyers élevés, pression locative croissante. Investir dans ces zones via le LLI, c’est se positionner sur des emplacements à forte valeur ajoutée, en répondant à un besoin sociétal majeur.

Comment investir en LLI ?

Les étapes clés d’un investissement sécurisé et structuré

Investir en Logement Locatif Intermédiaire (LLI), c’est choisir un modèle d’investissement performant, à forte valeur sociale et patrimoniale. Accessible aux particuliers depuis 2024 via la création d’une SCI, ce dispositif s’adresse à ceux qui souhaitent conjuguer rentabilité, impact et stabilité. Voici le parcours type pour réussir son investissement LLI avec méthode

1. Sélection du bien immobilier éligible

Tout commence par le choix du bien. Deux possibilités s’offrent à l’investisseur :

• VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) : un logement neuf sur plan, conforme aux normes environnementales (RE2020).
• Réhabilitation à neuf : transformation d’un local existant (ex : commercial ou tertiaire) en logement résidentiel.

Dans tous les cas, le bien doit impérativement se situer dans une zone éligible (A bis, A ou B1) et respecter les critères de performance énergétique requis pour bénéficier du cadre fiscal LLI.

💡 Chez Marignan, nous vous proposons une sélection exclusive de biens certifiés LLI, implantés dans des zones dynamiques à fort potentiel locatif.

2. Création de la SCI : la clé d’entrée du dispositif

L’investissement LLI passe obligatoirement par une Société Civile Immobilière (SCI). Cette structure permet :

• D’acheter à plusieurs (couple, membres d’une même famille, associés)
• De définir les statuts, répartir les parts sociales et nommer un gérant
• De choisir le régime fiscal adapté (IR ou IS) selon votre stratégie patrimoniale

La SCI offre une souplesse juridique et fiscale idéale pour l’investissement locatif, tout en préparant une transmission facilitée du patrimoine.

3. Mise en place du financement

Une fois la SCI constituée, celle-ci peut contracter un prêt immobilier, au même titre qu’un particulier. La banque analysera notamment :

• La solidité financière des associés
• Le projet d’investissement
• La capacité d’endettement de la SCI
• Un apport personnel est souvent recommandé pour optimiser les conditions de financement.

4. Formalités légales : publication & immatriculation

Les statuts finalisés, la SCI doit être :

• Publiée dans un journal d’annonces légales
• Immatriculée auprès de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle)

Une fois ces démarches réalisées, la SCI reçoit son extrait Kbis, indispensable pour signer l’acte d’achat.

5. Signature de l’acte authentique de vente

Lorsque le financement est en place et la SCI juridiquement opérationnelle, l’acte de vente peut être signé chez le notaire. La SCI devient alors officiellement propriétaire du bien, marquant le début de l’engagement locatif LLI.

La SCI, levier puissant de transmission patrimoniale

Au-delà de la gestion de l’investissement, la SCI offre un cadre idéal pour organiser la transmission familiale :

• Donation progressive des parts sociales à ses enfants
• Abattement fiscal de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans
• Évitement de l’indivision, pour une gestion fluide et durable du bien

La transmission des parts, et non du bien en direct, permet une succession simplifiée, structurée et anticipée.

Foire Aux Questions:

Qu’est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?

Le LLI est un dispositif immobilier soutenu par l’État, situé entre le logement social et le marché libre. Il propose des loyers plafonnés, 10 à 15 % inférieurs au marché, pour loger les classes moyennes dans les zones tendues.

Peut-on investir en LLI en tant que particulier ?

Oui, depuis 2024, les particuliers peuvent investir en LLI via une Société Civile Immobilière (SCI). Ce cadre permet d’accéder aux avantages fiscaux et de gérer le bien à plusieurs.

Quels sont les avantages fiscaux d’un investissement en LLI ?

Investir en LLI permet de bénéficier d’une TVA réduite à 10 %, d’un crédit d’impôt sur la taxe foncière jusqu’à 20 ans, et d’un prix d’acquisition inférieur de 15 à 18 % par rapport au marché.

Quelles sont les conditions pour louer un bien en LLI ?

Le bien doit être situé en zone A bis, A ou B1, loué à un loyer plafonné et à des locataires respectant des plafonds de ressources. Un engagement locatif de 15 à 20 ans est obligatoire.

Quel type de bien peut être éligible au LLI ?

Seuls les logements neufs (VEFA) ou réhabilités à neuf situés en zones A bis, A ou B1 sont éligibles, à condition de respecter les normes environnementales (RE2020).

Combien de temps doit-on conserver un bien en LLI ?

L’investisseur s’engage à louer le bien pendant au moins 15 ans, voire 20 ans pour optimiser les avantages fiscaux. Toute rupture anticipée remet en cause ces bénéfices.

Dans quelles villes investir en LLI est-il le plus pertinent ?

Les zones les plus stratégiques sont Paris et sa proche couronne (A bis), les grandes métropoles comme Lyon, Bordeaux, Marseille (zone A) et les villes dynamiques de taille moyenne (zone B1).