Nos conseils pour réussir son premier investissement immobilier

Vous avez pu économiser un petit capital et souhaitez investir dans la pierre, plus précisément dans l’immobilier résidentiel locatif ? C’est une excellente stratégie à la fois pour faire fructifier votre argent et pour commencer à vous constituer un patrimoine. En effet, ce type de placement financier reste celui présentant le meilleur ratio rendement/risque sur le marché. 

Envie de vous lancer dans un premier investissement locatif ? Vous vous interrogez sur le type de logement à cibler ? À quel prix ? Comment choisir un secteur attractif avec un rendement locatif intéressant ? Comment procéder pour bénéficier d'avantages fiscaux ? Voici tous nos conseils pour investir.

Investissement locatif : préparer votre projet et votre financement

La pierre locative ou investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier, dans l’optique de le mettre en location. Ne perdez pas de vue que vous n’achetez pas ce bien immobilier pour l’habiter comme résidence principale, mais d’abord pour percevoir des loyers et bénéficier d’une plus-value à la revente. Mettez de côté l’aspect affectif pour atteindre votre premier objectif : la rentabilité.

Autre facteur de réussite de votre achat immobilier locatif : le montage financier de votre investissement. En fonction de vos revenus, de vos charges fixes (crédits en cours à rembourser, frais de famille), de votre profil emprunteur (âge, taux d’endettement), mais aussi du montant de votre apport personnel, il s’agit de configurer le prêt immobilier (durée, taux, mensualités) le plus avantageux possible. 

Comparez les offres de prêt proposées par les banques, sollicitez un courtier immobilier, mais surtout ne négligez pas cet aspect financier, absolument primordial. Un prêt immobilier mal paramétré peut impacter de manière significative la rentabilité de votre investissement.

Privilégiez l’immobilier neuf

Pour un investissement locatif – d’autant plus si vous êtes novice en la matière – misez sur un logement neuf. Pourquoi investir dans l’immobilier neuf ? En premier lieu, cela vous permet de bénéficier, sous conditions, de dispositifs fiscaux avantageux comme la loi Pinel, et donc de récupérer sous forme de bonus fiscal une partie de l’argent investi. Ensuite, l’achat d’un logement neuf sur plans est assorti de plusieurs garanties (garantie de parfait achèvement, garantie décennale…) sécurisant votre investissement. 

Performant sur le plan énergétique, bien agencé, moderne : un logement neuf bien situé se loue facilement. Enfin, contrairement à un logement ancien, vous n’aurez pas de coûteux travaux de rénovation à payer (ravalement de façade, réfection des parties communes…).

Cibler un secteur géographique porteur

Vous avez désormais une idée précise et chiffrée du budget que vous pouvez allouer à votre investissement immobilier ? Vous allez pouvoir passer à la phase de prospection pour trouver le bien parfait en fonction de vos objectifs de rentabilité. Le pire scénario en matière d’investissement locatif reste la vacance locative, vous obligeant à devoir rembourser un crédit immobilier pour un logement qui reste désespérément…vide. 

Le meilleur moyen d’éviter ce cas de figure ? Choisir un bien immobilier situé dans un secteur attractif, dynamique au niveau économique, démographique, sur lequel la demande locative est forte.

À budget équivalent, préférez toujours acheter un bien de petite surface (studio, T1…) dans une zone très prisée, qu’un logement beaucoup plus grand implanté dans un endroit trop isolé. Votre premier critère de choix doit être l’emplacement. Après avoir trouvé une ville attractive, veillez à sélectionner un appartement proche des commerces, transports en commun, espaces verts. La présence d’un campus universitaire ou d’une école supérieure à proximité vous assure une demande locative renouvelée chaque année par les étudiants. Acheter un appartement en résidence étudiante peut d’ailleurs s’avérer une formule intéressante.

Choix du locataire et gestion locative 

Autant le savoir, devenir propriétaire-bailleur exige d’y consacrer du temps. Diffuser les annonces immobilières, organiser les visites des futurs locataires, gérer l’encaissement des loyers, éditer les quittances de loyers, réaliser l’état des lieux, sans compter la gestion des affaires courantes liée à la location, vous devez pouvoir vous dégager un peu de disponibilité. Prestation proposée par les notaires, les agences immobilières ou certains syndics, la gestion locative permet de déléguer à un organisme l’ensemble de ces démarches. 

En contrepartie, vous devrez reverser un pourcentage des loyers perçus, à hauteur de 5 % à 10 %, mais ces honoraires peuvent être déductibles de vos revenus fonciers. La crainte – légitime – de se tromper sur le choix du locataire peut être facilement contournée grâce à la souscription d’une garantie locative, assurance prenant le relais en cas de loyers impayés.

Loi Pinel : optimiser votre investissement grâce aux avantages fiscaux

Introduite en 2014 par l’État, la loi Pinel vise à inciter les propriétaires à louer leur logement situé dans une zone de forte tension immobilière, c’est-à-dire où la demande locative est bien supérieure à l’offre. Pour encourager cette mise sur le marché locatif, l’État octroie sous conditions des avantages fiscaux, sous forme d’une réduction de l’impôt sur le revenu, égale à 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat du bien.

Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, il faut toutefois remplir quelques conditions relatives :

• À l’emplacement du bien : seuls les logements situés en zones classées Abis, A et B1 sont éligibles au dispositif
• Aux revenus du locataire : plafonnés en fonction de la zone
• Aux loyers pratiqués : devant correspondre aux plafonds ajustés chaque début d’année
• À l’usage du bien : occupé à titre de résidence principale, loué pour 6 ans au minimum…

D’autres dispositifs d’investissements, comme le statut de loueur en meublé (LMP) ou le prêt locatif social, peuvent être attribués à certains investisseurs sous conditions.