Usufruit : Qu'est ce que c'est et quel est son principe ?

L'usufruit est un concept juridique qui permet à une personne de bénéficier des avantages d'un bien sans en détenir la propriété totale. Découvrez la nature, les avantages, et les responsabilités associés à l'usufruit, offrant un aperçu clair de ses implications pratiques et légales.

Qu’est-ce que l’usufruit ?

L'usufruit est un droit conféré à une personne, l'usufruitier, lui permettant d'utiliser un bien et d'en tirer des profits sans en être le propriétaire complet. Ce droit est distinct de la nue-propriété, qui réside chez une autre personne appelée le nu-propriétaire. L'usufruit peut porter sur différents types de biens, comme des propriétés immobilières, des véhicules ou des actifs financiers. Les fruits, c'est-à-dire les bénéfices générés par ces biens, peuvent être des loyers, des intérêts ou d'autres formes de revenus. Établi souvent via une donation ou une succession, l'usufruit est une forme de démembrement de propriété très utilisée en droit civil ; il offre flexibilité et protection financière aux parties impliquées.

Quels sont les types d’usufruits ?

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien immobilier et d’en percevoir les revenus, mais sans toutefois être propriétaire du bien, ce qui est appelé la nue-propriété ou la pleine propriété selon les cas. 

L’usufruit provient du démembrement de propriété, qui distingue d’un côté le nu-propriétaire, la personne qui possède le bien, et l’usufruitier, celui qui en a la jouissance. 

Il existe différents types d’usufruits :

• L’usufruit selon la durée : on parle dans ce cas d’usufruit viager ou d’usufruit temporaire ;
• L’usufruit selon le type de personnes, selon le nombre de titulaires : 
• L’usufruit conjoint qui consiste pour plusieurs personnes à posséder le même bien en usufruit ;
• L’usufruit successif qui consiste pour sa part à faire poursuivre le droit d’usufruit suite au décès du premier usufruitier.

Ces deux derniers types d’usufruits ont essentiellement trait à des mécanismes successoraux ou patrimoniaux. 

Reste que l’usufruit viager et l’usufruit temporaire peuvent être des options intéressantes dans une logique d’investissement immobilier locatif notamment. Voyons cela plus en détail.

L’usufruit viager

L’usufruit viager est une forme d’usufruit qui prend fin au décès de l’usufruitier. 

Ce type d’usufruit peut s’avérer intéressant dans le cadre d’un investissement locatif. Il est notamment utilisé par des personnes qui souhaitent compléter leurs revenus à la retraite par exemple.  

L’usufruit temporaire

L’usufruit temporaire revient à accorder à une personne le droit d’utiliser un bien immobilier et d’en percevoir des revenus pour une durée définie, pour un nombre d’années déterminé à l’avance. 

Quels sont les avantages de l’usufruit ?

L’usufruit en immobilier présente plusieurs avantages de taille. 

En tant qu’usufruitier, vous détenez le droit de mettre un appartement ou une maison en location et d’en percevoir les loyers. 

Par ailleurs, l’usufruit représente également des avantages dans :

Une donation, car dans ce cas l’usufruit donne la possibilité de transmettre un patrimoine immobilier tout en conservant l’usage et la jouissance du bien ;

Une succession, car cela permet de continuer de disposer du bien jusqu’à son décès.

Dans le cadre d’un achat en usufruit, un avantage d’ordre financier existe, car l’acheteur bénéficie d’une décote sur le prix de vente. Acheter l’usufruit s’avère dans ce contexte intéressant puisque cela permet de bénéficier d’un prix de vente 20 %, 30 % voire 50 % moins cher que la valeur du marché local. 

Pourquoi être usufruitier ?

Opter pour l'usufruit peut s'avérer bénéfique sous plusieurs aspects, surtout dans les stratégies de gestion patrimoniale et de planification successorale. L'usufruitier jouit du bien et en exploite les revenus sans en assumer les coûts liés à la pleine propriété. Cela peut inclure le droit d'habiter une maison ou de percevoir les loyers d'un bien locatif. Pour les seniors, par exemple, cela permet de transmettre la propriété d'un bien à leurs héritiers tout en conservant l'usage et les bénéfices durant leur vie. C'est également une solution judicieuse lors de donations, permettant au donateur de continuer à bénéficier des revenus générés par le bien tout en planifiant sa transmission.

Quand devenir usufruitier ?

L'acquisition de l'usufruit peut être particulièrement judicieuse dans plusieurs contextes. C'est souvent envisagé lors de la planification successorale. Cela permet à une personne de bénéficier des avantages d'un bien tout en préparant sa transmission à la prochaine génération. L'usufruit est aussi couramment utilisé dans le cadre de donations, où une personne peut céder la nue-propriété d'un bien tout en conservant l'usufruit, elle peut donc continuer à jouir des revenus ou de l'usage du bien durant son vivant. En outre, l'usufruit peut être pertinent lors de règlements de divorce ou de séparations, offrant une solution pour partager les biens tout en conservant des bénéfices économiques pour les parties impliquées. Ce droit temporaire offre donc flexibilité et sécurité pour les usufruitiers dans diverses situations de vie.

Les droits de l'usufruitier

L'usufruitier bénéficie de droits précis et substantiels sur le bien concerné. Il peut utiliser le bien et en retirer des profits ou des bénéfices, comme percevoir les loyers d'un immeuble ou les intérêts d'un placement financier. Cependant, il ne peut altérer la substance du bien ; il doit le conserver en bon état et ne peut pas le vendre ni le détruire. L'usufruitier a également le droit d'effectuer les réparations d'entretien nécessaires pour assurer le bon fonctionnement et la préservation du bien. Veuillez noter que, même si l'usufruitier gère le bien au quotidien, il doit rendre le bien en bon état à l'expiration de l'usufruit, souvent à son décès, au nu-propriétaire.

Quelles sont les obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire ?

Un usufruitier et un nu-propriétaire ont des obligations respectives.

Concernant l’usufruitier, celui-ci se doit de :

• Réaliser un inventaire complet du bien immobilier, un état des lieux détaillé, avant d’en avoir l’usage ;
• Conserver le bien en l’état, à savoir l’entretenir régulièrement ;
• Jouir raisonnablement du bien ;
• S’acquitter du paiement de la taxe foncière et des charges ;
• S’engager à réaliser les travaux d’entretien et les réparations nécessaires.

Le nu-propriétaire dispose pour sa part de plusieurs obligations, à savoir : 

• Laisser l’usufruitier disposer du bien immobilier comme bon lui semble, à savoir le laisser le mettre en location le cas échéant ou l’occuper ;
• Assurer les réparations conséquentes, les gros travaux tels que la réfection de la toiture ou d’autres travaux de gros-œuvre.

Quelle est la différence entre usufruitier et nu-propriétaire ?

La distinction entre usufruitier et nu-propriétaire réside dans la répartition des droits sur le bien. L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits ou revenus, tels que les loyers d'un appartement ou les dividendes d'actions, sans en avoir la pleine propriété. Cependant, il ne peut pas vendre ou hypothéquer le bien. Le nu-propriétaire, quant à lui, détient la pleine propriété du bien, mais sans les bénéfices immédiats de son utilisation ou de ses revenus. À l'expiration de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine jouissance et tous les droits associés au bien, ce qui inclut la possibilité de le vendre, de le donner, ou de l'utiliser comme garantie.

Les types de biens qu'on peut avoir en usufruit

L'usufruit peut être établi sur une variété de biens, il est donc d’une grande flexibilité dans son application. Il peut concerner des biens immobiliers, tels que des maisons, des appartements ou des terrains, ce qui permet à l'usufruitier de les habiter ou de les louer. L'usufruit peut également s'appliquer à des biens mobiliers, comme des véhicules ou des œuvres d'art, et à des actifs financiers, incluant des actions ou des comptes bancaires. Cette diversité permet aux individus de choisir la configuration qui correspond le mieux à leurs besoins financiers et à leurs objectifs de planification patrimoniale. C'est un outil juridique adaptatif, indispensable pour la gestion d'un patrimoine diversifié au bénéfice de différentes parties prenantes.

Quelle est la durée d'un usufruit ?

La durée de l'usufruit varie considérablement en fonction de la manière dont il est établi. Souvent viager, c'est-à-dire lié à la durée de vie de l'usufruitier, il se termine à son décès, permettant au nu-propriétaire de récupérer la pleine propriété du bien. L'usufruit peut également être temporaire, établi pour une durée spécifique mentionnée dans un contrat ou un acte de donation. Cette option est particulièrement utile pour la gestion patrimoniale lors de situations spécifiques, comme la mise à disposition d'un bien à un enfant jusqu'à ce qu'il atteigne une certaine maturité financière ou professionnelle. La flexibilité dans la durée permet d'adapter l'usufruit à diverses situations personnelles et objectifs patrimoniaux.

Comment calculer l’usufruit ?

Le calcul de l’usufruit s’effectue selon deux approches, dépendant du fait qu’il s’agisse d’un usufruit viager ou d’un usufruit temporaire.

Lors d’une vente, d’une succession ou encore d’une donation, le calcul de l’usufruit est indispensable afin de connaître soit le montant du partage du prix de vente ou le montant des droits dus au Trésor public. Le Code général des impôts définit dans l’article 669 la valeur de l’usufruit, exprimé en pourcentage, au regard de l’âge de l’usufruitier. Elle est ainsi de :

• 90 % lorsque l’usufruitier a moins de 21 ans révolus ;
• 80 % lorsque l’usufruitier a moins de 31 ans révolus ;
• 70 % lorsque l’usufruitier a moins de 41 ans révolus ;
• 60 % lorsque l’usufruitier a moins de 51 ans révolus ;
• 50 % lorsque l’usufruitier a moins de 61 ans révolus ;
• 40 % lorsque l’usufruitier a moins de 71 ans révolus ;
• 30 % lorsque l’usufruitier a moins de 81 ans révolus ;
• 20 % lorsque l’usufruitier a moins de 91 ans révolus ;
• 10 % lorsque l’usufruitier a plus de 91 ans révolus.

En cas d’usufruit temporaire cette fois, l’usufruit est fixé à 23 % de la valeur de la pleine propriété par périodes de 10 ans. 

Quelle est la part de l’usufruitier en cas de revente ?>

En cas de revente d’un bien immobilier détenu en usufruit, la répartition du fruit de la vente se fonde sur un calcul prenant en compte l’âge de l’usufruitier, selon un barème défini par l’administration fiscale.

Ainsi, jusqu’à l’âge de 20 ans, l’usufruitier perçoit 90 % du montant de la vente, et 80 % si l’usufruitier a entre 21 et 30 ans. Le pourcentage diminue par la suite en fonction de l’âge de l’usufruitier : 70 % pour ceux étant âgés de 31 à 40 ans, 60 % pour ceux étant âgés de 41 à 50 ans, 50 % pour les usufruitiers pour ceux dont l’âge se situe entre 51 ans et 60 ans, 40 % pour les usufruitiers dont l’âge est compris entre 61 et 70 ans, 30 % pour ceux dont l’âge est compris entre 71 et 80 ans, 20 % pour les usufruitiers âgés de 81 à 90 ans et 10 % pour un usufruitier atteignant l’âge de 90 ans.