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Être propriétaire

Qu'est-ce que l'usufruit ?

En immobilier, l'usufruit consiste à avoir le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus, dans le cadre d'un investissement locatif par exemple.

Qu’est-ce que l’usufruit ?

Vous comptez investir dans l’immobilier locatif en achetant en usufruit, mais vous ne savez pas exactement en quoi cela consiste ? Ou bien vous venez d’hériter d’un appartement ou d’une maison neuve ou ancienne en tant qu’usufruitier ? Dans un cas comme dans l’autre, voici tout ce que vous devez savoir sur le sujet. Qu’est-ce que l’usufruit ? Marignan vous guide.

Quels sont les types d’usufruits ?

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien immobilier et d’en percevoir les revenus, mais sans toutefois être propriétaire du bien, ce qui est appelé la nue-propriété ou la pleine propriété selon les cas. 

L’usufruit provient du démembrement de propriété, qui distingue d’un côté le nu-propriétaire, la personne qui possède le bien, et l’usufruitier, celui qui en a la jouissance. 

Il existe différents types d’usufruits :

  • L’usufruit selon la durée : on parle dans ce cas d’usufruit viager ou d’usufruit temporaire ;
  • L’usufruit selon le type de personnes, selon le nombre de titulaires : 
  • L’usufruit conjoint qui consiste pour plusieurs personnes à posséder le même bien en usufruit ;
  • L’usufruit successif qui consiste pour sa part à faire poursuivre le droit d’usufruit suite au décès du premier usufruitier.

Ces deux derniers types d’usufruits ont essentiellement trait à des mécanismes successoraux ou patrimoniaux. 

Reste que l’usufruit viager et l’usufruit temporaire peuvent être des options intéressantes dans une logique d’investissement immobilier locatif notamment. Voyons cela plus en détail.

L’usufruit viager

L’usufruit viager est une forme d’usufruit qui prend fin au décès de l’usufruitier. 

Ce type d’usufruit peut s’avérer intéressant dans le cadre d’un investissement locatif. Il est notamment utilisé par des personnes qui souhaitent compléter leurs revenus à la retraite par exemple.  

L’usufruit temporaire

L’usufruit temporaire revient à accorder à une personne le droit d’utiliser un bien immobilier et d’en percevoir des revenus pour une durée définie, pour un nombre d’années déterminé à l’avance. 

Quels sont les avantages de l’usufruit ?

L’usufruit en immobilier présente plusieurs avantages de taille. 

En tant qu’usufruitier, vous détenez le droit de mettre un appartement ou une maison en location et d’en percevoir les loyers. 

Par ailleurs, l’usufruit représente également des avantages dans :

Une donation, car dans ce cas l’usufruit donne la possibilité de transmettre un patrimoine immobilier tout en conservant l’usage et la jouissance du bien ;

Une succession, car cela permet de continuer de disposer du bien jusqu’à son décès.

Dans le cadre d’un achat en usufruit, un avantage d’ordre financier existe, car l’acheteur bénéficie d’une décote sur le prix de vente. Acheter l’usufruit s’avère dans ce contexte intéressant puisque cela permet de bénéficier d’un prix de vente 20 %, 30 % voire 50 % moins cher que la valeur du marché local. 

Quelles sont les obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire ?

Un usufruitier et un nu-propriétaire ont des obligations respectives.

Concernant l’usufruitier, celui-ci se doit de :

  • Réaliser un inventaire complet du bien immobilier, un état des lieux détaillé, avant d’en avoir l’usage ;
  • Conserver le bien en l’état, à savoir l’entretenir régulièrement ;
  • Jouir raisonnablement du bien ;
  • S’acquitter du paiement de la taxe foncière et des charges ;
  • S’engager à réaliser les travaux d’entretien et les réparations nécessaires.

Le nu-propriétaire dispose pour sa part de plusieurs obligations, à savoir : 

  • Laisser l’usufruitier disposer du bien immobilier comme bon lui semble, à savoir le laisser le mettre en location le cas échéant ou l’occuper ;
  • Assurer les réparations conséquentes, les gros travaux tels que la réfection de la toiture ou d’autres travaux de gros-œuvre.

Comment calculer l’usufruit ?

Le calcul de l’usufruit s’effectue selon deux approches, dépendant du fait qu’il s’agisse d’un usufruit viager ou d’un usufruit temporaire.

Lors d’une vente, d’une succession ou encore d’une donation, le calcul de l’usufruit est indispensable afin de connaître soit le montant du partage du prix de vente ou le montant des droits dus au Trésor public. Le Code général des impôts définit dans l’article 669 la valeur de l’usufruit, exprimé en pourcentage, au regard de l’âge de l’usufruitier. Elle est ainsi de :

  • 90 % lorsque l’usufruitier a moins de 21 ans révolus ;
  • 80 % lorsque l’usufruitier a moins de 31 ans révolus ;
  • 70 % lorsque l’usufruitier a moins de 41 ans révolus ;
  • 60 % lorsque l’usufruitier a moins de 51 ans révolus ;
  • 50 % lorsque l’usufruitier a moins de 61 ans révolus ;
  • 40 % lorsque l’usufruitier a moins de 71 ans révolus ;
  • 30 % lorsque l’usufruitier a moins de 81 ans révolus ;
  • 20 % lorsque l’usufruitier a moins de 91 ans révolus ;
  • 10 % lorsque l’usufruitier a plus de 91 ans révolus.

En cas d’usufruit temporaire cette fois, l’usufruit est fixé à 23 % de la valeur de la pleine propriété par périodes de 10 ans. 

Quelle est la part de l’usufruitier en cas de revente ?>

En cas de revente d’un bien immobilier détenu en usufruit, la répartition du fruit de la vente se fonde sur un calcul prenant en compte l’âge de l’usufruitier, selon un barème défini par l’administration fiscale.

Ainsi, jusqu’à l’âge de 20 ans, l’usufruitier perçoit 90 % du montant de la vente, et 80 % si l’usufruitier a entre 21 et 30 ans. Le pourcentage diminue par la suite en fonction de l’âge de l’usufruitier : 70 % pour ceux étant âgés de 31 à 40 ans, 60 % pour ceux étant âgés de 41 à 50 ans, 50 % pour les usufruitiers pour ceux dont l’âge se situe entre 51 ans et 60 ans, 40 % pour les usufruitiers dont l’âge est compris entre 61 et 70 ans, 30 % pour ceux dont l’âge est compris entre 71 et 80 ans, 20 % pour les usufruitiers âgés de 81 à 90 ans et 10 % pour un usufruitier atteignant l’âge de 90 ans.