Nue-propriété : Qu'est ce que c'est et quel est son principe ?

L'investissement en nue-propriété attire de plus en plus d’investisseurs à la recherche d'une solution rentable pour diversifier leur patrimoine immobilier. Ce type d’investissement, bien que moins connu que d’autres stratégies, offre des avantages fiscaux et patrimoniaux considérables, tout en présentant des risques à maîtriser.

Vous envisagez de devenir propriétaire ou souhaitez investir dans l'immobilier et vous vous demandez ce qu'est la nue-propriété ? Derrière ce terme juridique paraissant complexe à première vue se trouve en réalité un mécanisme simple qui présente des avantages. Nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur le sujet. 

Qu'est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété est un concept juridique issu du démembrement de propriété, une technique qui consiste à diviser un bien immobilier en deux droits distincts : l'usufruit et la nue-propriété. La nue-propriété représente le droit de disposer du bien, autrement dit, de posséder les murs, sans pouvoir l’utiliser ni en tirer de revenus pendant une période définie. Ce démembrement repose sur trois notions clés :

• Usus : le droit d'usage du bien, par exemple pour y vivre ;
• Fructus : le droit de percevoir les fruits du bien, comme des loyers ;
• Abusus : le droit de disposer du bien, notamment en le vendant.

Ainsi, l’usufruit est la combinaison de l’usus et du fructus ; il permet à son titulaire :

• d’utiliser le bien,
• de percevoir les revenus générés par celui-ci, généralement pendant une durée déterminée (à vie ou selon un terme convenu),
• et d’assumer les dépenses de gestion du bien, comme les frais d’entretien et les taxes foncières.

Le nu-propriétaire, quant à lui, détient la nue-propriété correspondant à l’abusus, soit le droit de disposer du bien, sans pouvoir l’occuper ni en tirer un revenu pendant toute la période de l’usufruit. En contrepartie, il bénéficie de certains avantages :

• Exonération des charges liées à la gestion du bien, les frais étant pris en charge par l'usufruitier ;
• Valorisation du bien au fil du temps, puisqu'il retrouve la pleine propriété une fois l'usufruit terminé.

Au terme de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, réunissant ainsi l’usus, le fructus et l’abusus, ce qui lui donne la possibilité de l'occuper, de le louer ou de le vendre.
 

Quelle est la différence entre usufruit et nue-propriété ?

Il existe une différence fondamentale entre l'usufruit et la nue-propriété. La personne qui détient la nue-propriété d'un bien a donc la possibilité d'en disposer comme bon lui semble, en le vendant, en le transmettant à ses descendants par exemple. 

Si vous envisagez d'acquérir un bien en nue-propriété, vous n'occupez pas les lieux physiquement, mais vous conservez la propriété du bien. En revanche, vous cédez l'usufruit à une tierce personne, l'usufruitier. 

L'usufruitier dispose ainsi pour sa part du droit de vivre dans le bien immobilier voire de s'en servir pour percevoir des revenus locatifs, en mettant le bien en location. 

Quelle est la différence entre propriétaire et nu-propriétaire ?

La différence entre propriétaire et nu-propriétaire réside dans le concept de démembrement de la propriété. En pleine propriété, le propriétaire d’un bien détient tous les droits liés au bien : l’usus (droit d’utiliser), le fructus (droit de percevoir les revenus) et l’abusus (droit de vendre ou de céder le bien).

En revanche, dans le cadre de la nue-propriété, ces droits sont divisés. Le nu-propriétaire détient l’abusus, c’est-à-dire qu’il possède le bien, mais il ne peut ni l’utiliser ni en percevoir les revenus. Ces droits d’usage (usus) et de jouissance (fructus) sont conférés à l'usufruitier. Ce dernier peut, par exemple, vivre dans le bien ou le louer et en percevoir les loyers.

Le démembrement prend fin lorsque l'usufruit s’éteint, généralement au décès de l'usufruitier, moment où le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien. Ce montage est souvent utilisé dans le cadre de la transmission de patrimoine ou pour bénéficier d’avantages fiscaux.

Quels sont les avantages de la nue-propriété ?

Si de plus en plus de personnes font le choix de réaliser un investissement immobilier en nue-propriété, c'est en raison des avantages que cela présente. 

L'achat en nue-propriété s'avère attractif d'un point de vue financier. La raison ? Le nu-propriétaire ne pouvant, de fait, pas bénéficier de l'usufruit lors de l'achat, une décote de 30 % à 50 % est concédée sur le prix d’achat. 

Concrètement, si vous envisagez de réaliser un investissement locatif en nue-propriété, vous pouvez donc profiter d'un prix d'achat inférieur à celui d'un achat en pleine propriété. La personne, ou l'entreprise, qui met le bien en location, l'usufruitier en l'occurrence, perçoit les loyers, ce qui n'est pas votre cas. En contrepartie, vous faites l'acquisition du bien à un prix inférieur à la valeur de biens similaires sur le marché.

Autre avantage : en tant que nu-propriétaire, vous n'avez pas à assumer l'entretien courant et les frais d'entretien du bien, tant dans les espaces privatifs que dans les parties communes. La responsabilité de faire réaliser les travaux éventuels sur le bien revient à l'usufruitier (hormis les grosses réparations définies dans l’article 606 du Code civil). 

Aussi, la nue-propriété est avantageuse d'un point de vue fiscal. Le nu-propriétaire n'est en effet pas tenu de s'acquitter du paiement des impôts et taxes liés au bien immobilier, telle que la taxe foncière par exemple. Le nu-propriétaire n’est pas non plus redevable du paiement de l’impôt sur le revenu lié aux revenus fonciers, qui est à la charge de l’usufruitier.

Qui plus est, l'usufruit est concédé pour une période déterminée, de 10 à 20 ans généralement. Cela engendre un avantage pour le nu-propriétaire puisque lorsque l'usufruit touche à sa fin, le nu-propriétaire a la possibilité de récupérer la pleine propriété du bien. Et ce, sans avoir à s'acquitter du paiement des droits de mutation, appelés communément frais de notaire. 

Enfin, dans une optique de transmission d'un patrimoine immobilier à vos descendants directs notamment, la nue-propriété est également intéressante. Les droits de donation sont alors déterminés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, qui s'avère donc moindre que celle de la pleine propriété. Le coût de l'opération s'en trouve allégé. 

Les risques associés à l'investissement en nue-propriété

Comme tout investissement immobilier, la nue-propriété comporte certains risques qu’il est important de bien évaluer avant de se lancer. L’un des principaux est l'absence de revenus immédiats. En effet, durant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer, car l'usufruitier détient le droit de jouissance et de perception des revenus locatifs. Cela peut être un frein pour les investisseurs cherchant un flux de trésorerie régulier. De plus, la valorisation du bien à la fin de l’usufruit est incertaine, car elle dépend des fluctuations du marché immobilier. Si les prix baissent ou stagnent, le nu-propriétaire pourrait récupérer un bien dont la valeur est inférieure aux prévisions initiales. Il est également à noter que le nu-propriétaire n’a aucun contrôle direct sur l'entretien et la gestion du bien pendant la durée de l'usufruit, ce qui peut affecter l’état du bien à la restitution. Enfin, l'engagement est généralement à long terme, souvent entre 15 et 20 ans, ce qui peut rendre l'investissement moins attrayant pour ceux qui préfèrent des horizons plus courts ou une liquidité rapide, d’autant plus que la revente d’un bien en nue-propriété avant la fin de l’usufruit peut s’avérer difficile. 

Comment investir en nue-propriété ?

L'achat en nue-propriété concerne principalement des résidences de services ou des logements locatifs situés dans des zones dynamiques où la demande locative est forte, avec une bonne desserte des transports en commun. Un emplacement stratégique garantit une meilleure valorisation à terme. Ensuite, l’identification d’un usufruitier fiable est essentielle. Celui-ci peut être un bailleur social ou une société de gestion spécialisée qui prendra en charge la location et l’entretien du bien pendant la durée du démembrement, offrant ainsi au nu-propriétaire une tranquillité d’esprit. Enfin, l’aspect fiscal constitue un atout majeur de ce type d’investissement. La nue-propriété permet en effet de bénéficier d’avantages fiscaux importants, notamment en matière de réduction d’impôt et d'exonération de certaines taxes. Il est vivement recommandé de consulter un expert fiscal pour optimiser ces avantages et s’assurer que l’investissement correspond à vos objectifs financiers.

Stratégies pour maximiser les bénéfices de la nue-propriété

Afin de maximiser les bénéfices de l’investissement en nue-propriété, optez pour des biens situés dans des zones dynamiques. Investir dans des villes en pleine croissance ou dans des zones à forte demande locative, comme les grandes métropoles ou les pôles économiques, garantit une plus-value potentielle significative. Ne concentrez également pas votre portefeuille immobilier sur un seul type de bien ou une seule région, mais de varier les secteurs géographiques et les types de propriétés. Cette diversification permet de limiter l’exposition aux fluctuations du marché. Il est aussi important de profiter des opportunités fiscales qui se présentent, telles que le démembrement temporaire, qui peut offrir des avantages fiscaux supplémentaires.

Quels sont les droits d'un nu-propriétaire ?

Les droits d'un nu-propriétaire, bien que limités par l'absence de jouissance immédiate du bien, incluent plusieurs aspects importants de la propriété. Premièrement, le nu-propriétaire a le droit de vendre ou de donner sa nue-propriété à une autre partie, bien que cela nécessite généralement l'accord de l'usufruitier si cela affecte l'usufruit. À l'extinction de l'usufruit, généralement à la mort de l'usufruitier ou à la fin de la période définie, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans frais supplémentaires.

Le nu-propriétaire a le droit de bénéficier de l'appréciation du bien dans le temps. Même s'il ne perçoit pas de revenus directs du bien durant la période d'usufruit, il peut réaliser un gain significatif si la valeur du bien augmente. Il est également responsable de certains gros travaux sur le bien, ce qui implique un droit implicite à superviser et à s'assurer que le bien est bien entretenu. Ces droits permettent au nu-propriétaire de préserver son investissement et de garantir sa valeur pour l'avenir.

Quelles sont les obligations des nus-propriétaires ?

Les nus-propriétaires sont soumis à plusieurs obligations, à savoir : 

Réaliser de gros travaux lorsque c’est nécessaire, et uniquement des travaux de gros-œuvre, et non pas les petits travaux d'entretien. Cela peut être le cas des travaux de réfection d'une toiture, par exemple ;

Assurer la gestion paisible du bien à l'usufruitier, c'est-à-dire respecter son droit de jouissance ;

Assumer les charges dites "extraordinaires", comme dans le cas du bornage d'un terrain

Peut-on donner la nue-propriété ?

Donner la nue-propriété d'un bien est une pratique courante, notamment dans le cadre de la planification successorale. Cela permet au donateur de transmettre la valeur patrimoniale du bien à ses héritiers tout en conservant l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'utiliser ou de louer le bien et d'en percevoir les revenus pendant sa vie. Cette approche présente des avantages fiscaux non négligeables, car la valeur de la nue-propriété est généralement inférieure à celle de la pleine propriété, ce qui réduit les droits de donation ou de succession.

La donation de la nue-propriété nécessite un acte notarié et doit être faite dans le respect des règles légales, notamment celles qui protègent les droits de l'usufruitier et ceux des autres héritiers. C’est une stratégie efficace pour réduire l'impact fiscal tout en assurant que le patrimoine reste dans la famille, facilitant ainsi une transition en douceur des actifs d'une génération à l'autre.

Quand s'arrête la nue-propriété ?

La nue-propriété prend fin lorsque le démembrement de la propriété s'achève. Ce démembrement sépare la pleine propriété en deux parties : la nue-propriété, détenue par le nu-propriétaire, et l'usufruit, détenu par l'usufruitier. En général, la nue-propriété s’arrête au décès de l’usufruitier ou à l’expiration d’une durée définie, selon ce qui a été convenu dans l’acte de démembrement.

Une fois l’usufruit éteint, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, ce qui lui confère tous les droits associés : l’usus (droit d’utiliser le bien), le fructus (droit de percevoir les revenus) et l’abusus (droit de disposer du bien). Il peut alors utiliser, louer, ou vendre le bien sans restriction.

Le démembrement de propriété est souvent utilisé dans le cadre de la gestion patrimoniale, notamment pour la transmission de biens, car il permet d’optimiser fiscalement la succession tout en conservant certains avantages pour l'usufruitier.

Comment choisir un bien en nue-propriété ?

Le choix d’un bien en nue-propriété repose sur des critères rigoureux afin d'assurer un investissement performant et durable, la qualité du gestionnaire de l'usufruit en fait partie. Assurez-vous que l'usufruitier, souvent un bailleur social ou une société de gestion spécialisée, soit en mesure de gérer efficacement le bien durant la période de démembrement, tant sur le plan de l'entretien que de la location. En outre, le type de bien doit être soigneusement sélectionné. Les logements de taille intermédiaire, tels que les studios ou T2, bénéficient d'une forte demande locative, ce qui constitue un atout pour assurer une occupation stable. Enfin, considérez la durée du démembrement. Un démembrement court permet de récupérer rapidement la pleine propriété, tandis qu’un démembrement plus long offre un prix d’achat réduit mais exige un engagement à long terme. Ce choix dépendra des objectifs de l'investisseur et de sa capacité à immobiliser des fonds sur une période prolongée.

Découvrez nos programmes neufs pour vos investissements immobiliers

• Programme neuf en Ile-de-france
• Programmes neufs à Paris
• Programme neuf à Lyon
• Programme neuf à Marseille
• Programme neuf à Bordeaux
• Programmes neufs à Toulouse
• Programmes neufs à Nantes

Qui gère le bien immobilier en nue-propriété ?

En cas de démembrement de la propriété, c'est l'usufruitier qui gère le bien immobilier en nue-propriété. En effet, le nu-propriétaire détient uniquement l'abusus, c'est-à-dire le droit de disposer du bien, mais il n’a ni l’usage (l’usus) ni le droit de percevoir les revenus (le fructus). Ces deux derniers droits reviennent à l'usufruitier, qui peut donc occuper le bien, le louer et percevoir les loyers.

L'usufruitier est responsable de l'entretien courant du bien et doit en assurer la gestion quotidienne. Il prend également en charge les dépenses liées à l’usage du bien, comme les frais de réparation et les taxes locatives.

Le nu-propriétaire, de son côté, conserve un droit de regard sur le bien, mais ne peut ni l’utiliser ni en tirer des revenus tant que l'usufruit n’est pas terminé. Une fois l'usufruit éteint, généralement au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et devient responsable de la gestion du bien.

Quelle est la durée moyenne d’un investissement en nue-propriété ?

La durée moyenne d’un investissement en nue-propriété varie généralement entre 15 et 20 ans. Cette période correspond à la durée pendant laquelle le bien est en démembrement de propriété, avec un usufruitier qui détient l’usus et le fructus. Durant cette période, le nu-propriétaire n’a pas l’usage du bien ni le droit de percevoir des revenus.

Au terme de cette période, l'usufruit prend fin, généralement après le décès de l’usufruitier ou l’expiration d’une durée définie dans le contrat. Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété du bien, ce qui lui permet de l’utiliser librement ou de le vendre en totalité. Ce mécanisme est souvent utilisé pour optimiser la transmission de patrimoine.

Quand le nu-propriétaire récupère-t-il son bien ?

Le nu-propriétaire récupère son bien en pleine propriété à la fin du démembrement de propriété. Cette fin intervient généralement dans deux cas : soit au décès de l'usufruitier, soit à l’expiration d’une durée fixée dans le contrat de démembrement. À ce moment, tous les droits de la pleine propriété (usage, jouissance des revenus et droit de disposition) reviennent au nu-propriétaire, qui peut alors utiliser le bien, le louer ou le vendre librement.

Ce mécanisme de nue-propriété est souvent utilisé pour optimiser la transmission de patrimoine, car il permet de bénéficier d'avantages fiscaux tout en anticipant la récupération du bien à terme.

Comment mettre fin à une nue-propriété ?

La nue-propriété prend fin automatiquement à l'issue du démembrement de propriété, lorsque l'usufruitier décède ou à l'expiration d'une période définie dans le contrat. À ce moment, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, c'est-à-dire tous les droits d'usage, de jouissance et de disposition.

Il est aussi possible de mettre fin au démembrement de façon anticipée par accord entre le nu-propriétaire et l'usufruitier. Ce type de décision nécessite généralement un acte notarié. Une fois le démembrement terminé, le nu-propriétaire peut alors librement utiliser, louer ou vendre le bien en pleine propriété.