Nue-propriété : Qu'est ce que c'est et quels sont ses avantages ?

Nue-propriété : Qu'est-ce que c'est et quels sont ses avantages ?

Vous envisagez de devenir propriétaire ou souhaitez investir dans l'immobilier et vous vous demandez ce qu'est la nue-propriété ? Derrière ce terme juridique paraissant complexe à première vue se trouve en réalité un mécanisme simple qui présente des avantages. Nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur le sujet. 

Qu'est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété est au sens strict du terme le droit de disposer d'un bien immobilier. Cela implique que la personne possédant la nue-propriété d’un bien - une maison neuve ou un appartement - en détient les murs. 

Pour comprendre ce qu'est la nue-propriété, sachez que d'un point de vue juridique, la propriété d'un bien immobilier peut se démembrer. Cela revient à diviser le droit sur le bien en plusieurs parties : 

• L'usus, à savoir l'usage du bien, selon lequel une personne a le droit d'utiliser le bien, en y vivant, par exemple ;
• Le fructus, les fruits, c'est-à-dire le droit de profiter des fruits du bien, en le mettant en location ;
• L'abusus, selon lequel une personne détient le droit de vendre le bien, notamment.

De manière usuelle, ces trois termes sont regroupés en deux catégories : 

• L'usufruit, provenant de la contraction entre usus et fructus, à savoir donc le droit de jouissance sur un bien immobilier, afin d'y vivre ou bien de l'utiliser pour percevoir des revenus locatifs ;
• La nue-propriété, abusus, selon laquelle une personne a le droit de disposer du bien, en le vendant, en le donnant ou en le transmettant.
   

Quelle est la différence entre usufruit et nue-propriété ?

Il existe une différence fondamentale entre l'usufruit et la nue-propriété. La personne qui détient la nue-propriété d'un bien a donc la possibilité d'en disposer comme bon lui semble, en le vendant, en le transmettant à ses descendants par exemple. 

Si vous envisagez d'acquérir un bien en nue-propriété, vous n'occupez pas les lieux physiquement, mais vous conservez la propriété du bien. En revanche, vous cédez l'usufruit à une tierce personne, l'usufruitier. 

L'usufruitier dispose ainsi pour sa part du droit de vivre dans le bien immobilier voire de s'en servir pour percevoir des revenus locatifs, en mettant le bien en location. 

Quelle est la différence entre propriétaire et nu-propriétaire ?

La différence entre propriétaire et nu-propriétaire réside dans le concept de démembrement de la propriété. En pleine propriété, le propriétaire d’un bien détient tous les droits liés au bien : l’usus (droit d’utiliser), le fructus (droit de percevoir les revenus) et l’abusus (droit de vendre ou de céder le bien).

En revanche, dans le cadre de la nue-propriété, ces droits sont divisés. Le nu-propriétaire détient l’abusus, c’est-à-dire qu’il possède le bien, mais il ne peut ni l’utiliser ni en percevoir les revenus. Ces droits d’usage (usus) et de jouissance (fructus) sont conférés à l'usufruitier. Ce dernier peut, par exemple, vivre dans le bien ou le louer et en percevoir les loyers.

Le démembrement prend fin lorsque l'usufruit s’éteint, généralement au décès de l'usufruitier, moment où le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien. Ce montage est souvent utilisé dans le cadre de la transmission de patrimoine ou pour bénéficier d’avantages fiscaux.

Quels sont les avantages de la nue-propriété ?

Si de plus en plus de personnes font le choix de réaliser un investissement immobilier en nue-propriété, c'est en raison des avantages que cela présente. 

L'achat en nue-propriété s'avère attractif d'un point de vue financier. La raison ? Le nu-propriétaire ne pouvant, de fait, pas bénéficier de l'usufruit lors de l'achat, une décote de 30 % à 50 % est concédée sur le prix d’achat. 

Concrètement, si vous envisagez de réaliser un investissement locatif en nue-propriété, vous pouvez donc profiter d'un prix d'achat inférieur à celui d'un achat en pleine propriété. La personne, ou l'entreprise, qui met le bien en location, l'usufruitier en l'occurrence, perçoit les loyers, ce qui n'est pas votre cas. En contrepartie, vous faites l'acquisition du bien à un prix inférieur à la valeur de biens similaires sur le marché.

Autre avantage : en tant que nu-propriétaire, vous n'avez pas à assumer l'entretien courant et les frais d'entretien du bien, tant dans les espaces privatifs que dans les parties communes. La responsabilité de faire réaliser les travaux éventuels sur le bien revient à l'usufruitier (hormis les grosses réparations définies dans l’article 606 du Code civil). 

Aussi, la nue-propriété est avantageuse d'un point de vue fiscal. Le nu-propriétaire n'est en effet pas tenu de s'acquitter du paiement des impôts et taxes liés au bien immobilier, telle que la taxe foncière par exemple. Le nu-propriétaire n’est pas non plus redevable du paiement de l’impôt sur le revenu lié aux revenus fonciers, qui est à la charge de l’usufruitier.

Qui plus est, l'usufruit est concédé pour une période déterminée, de 10 à 20 ans généralement. Cela engendre un avantage pour le nu-propriétaire puisque lorsque l'usufruit touche à sa fin, le nu-propriétaire a la possibilité de récupérer la pleine propriété du bien. Et ce, sans avoir à s'acquitter du paiement des droits de mutation, appelés communément frais de notaire. 

Enfin, dans une optique de transmission d'un patrimoine immobilier à vos descendants directs notamment, la nue-propriété est également intéressante. Les droits de donation sont alors déterminés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, qui s'avère donc moindre que celle de la pleine propriété. Le coût de l'opération s'en trouve allégé.  

Quels sont les droits d'un nu-propriétaire ?

Les droits d’un nu-propriétaire sont limités par le démembrement de la propriété. En tant que détenteur de la nue-propriété, le nu-propriétaire possède le bien, mais n’a pas le droit de l’utiliser ni d’en percevoir les revenus. Ces droits, appelés usufruit, sont détenus par l’usufruitier, qui peut occuper le bien ou le louer et en percevoir les fruits (loyers).

Toutefois, le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien (appelé abusus), c’est-à-dire qu’il peut vendre ou transmettre sa part de nue-propriété à un tiers, mais cette vente sera toujours limitée à la part sans l’usufruit. En revanche, il ne peut pas exercer d'autres droits liés à la pleine propriété tant que l'usufruit est en cours.

À la fin de l’usufruit, généralement au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, c'est-à-dire l'intégralité des droits d’usage, de jouissance et de disposition. Ce montage est souvent utilisé dans des stratégies de transmission de patrimoine.

Quelles sont les obligations des nus-propriétaires ?

Les nus-propriétaires sont soumis à plusieurs obligations, à savoir : 

Réaliser de gros travaux lorsque c’est nécessaire, et uniquement des travaux de gros-œuvre, et non pas les petits travaux d'entretien. Cela peut être le cas des travaux de réfection d'une toiture, par exemple ;

Assurer la gestion paisible du bien à l'usufruitier, c'est-à-dire respecter son droit de jouissance ;

Assumer les charges dites "extraordinaires", comme dans le cas du bornage d'un terrain

Quand s'arrête la nue-propriété ?

La nue-propriété prend fin lorsque le démembrement de la propriété s'achève. Ce démembrement sépare la pleine propriété en deux parties : la nue-propriété, détenue par le nu-propriétaire, et l'usufruit, détenu par l'usufruitier. En général, la nue-propriété s’arrête au décès de l’usufruitier ou à l’expiration d’une durée définie, selon ce qui a été convenu dans l’acte de démembrement.

Une fois l’usufruit éteint, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, ce qui lui confère tous les droits associés : l’usus (droit d’utiliser le bien), le fructus (droit de percevoir les revenus) et l’abusus (droit de disposer du bien). Il peut alors utiliser, louer, ou vendre le bien sans restriction.

Le démembrement de propriété est souvent utilisé dans le cadre de la gestion patrimoniale, notamment pour la transmission de biens, car il permet d’optimiser fiscalement la succession tout en conservant certains avantages pour l'usufruitier.

Qui gère le bien immobilier en nue-propriété ?

En cas de démembrement de la propriété, c'est l'usufruitier qui gère le bien immobilier en nue-propriété. En effet, le nu-propriétaire détient uniquement l'abusus, c'est-à-dire le droit de disposer du bien, mais il n’a ni l’usage (l’usus) ni le droit de percevoir les revenus (le fructus). Ces deux derniers droits reviennent à l'usufruitier, qui peut donc occuper le bien, le louer et percevoir les loyers.

L'usufruitier est responsable de l'entretien courant du bien et doit en assurer la gestion quotidienne. Il prend également en charge les dépenses liées à l’usage du bien, comme les frais de réparation et les taxes locatives.

Le nu-propriétaire, de son côté, conserve un droit de regard sur le bien, mais ne peut ni l’utiliser ni en tirer des revenus tant que l'usufruit n’est pas terminé. Une fois l'usufruit éteint, généralement au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et devient responsable de la gestion du bien.

Quelle est la durée moyenne d’un investissement en nue-propriété ?

La durée moyenne d’un investissement en nue-propriété varie généralement entre 15 et 20 ans. Cette période correspond à la durée pendant laquelle le bien est en démembrement de propriété, avec un usufruitier qui détient l’usus et le fructus. Durant cette période, le nu-propriétaire n’a pas l’usage du bien ni le droit de percevoir des revenus.

Au terme de cette période, l'usufruit prend fin, généralement après le décès de l’usufruitier ou l’expiration d’une durée définie dans le contrat. Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété du bien, ce qui lui permet de l’utiliser librement ou de le vendre en totalité. Ce mécanisme est souvent utilisé pour optimiser la transmission de patrimoine.

Quand le nu-propriétaire récupère-t-il son bien ?

Le nu-propriétaire récupère son bien en pleine propriété à la fin du démembrement de propriété. Cette fin intervient généralement dans deux cas : soit au décès de l'usufruitier, soit à l’expiration d’une durée fixée dans le contrat de démembrement. À ce moment, tous les droits de la pleine propriété (usage, jouissance des revenus et droit de disposition) reviennent au nu-propriétaire, qui peut alors utiliser le bien, le louer ou le vendre librement.

Ce mécanisme de nue-propriété est souvent utilisé pour optimiser la transmission de patrimoine, car il permet de bénéficier d'avantages fiscaux tout en anticipant la récupération du bien à terme.

Comment mettre fin à une nue-propriété ?

La nue-propriété prend fin automatiquement à l'issue du démembrement de propriété, lorsque l'usufruitier décède ou à l'expiration d'une période définie dans le contrat. À ce moment, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, c'est-à-dire tous les droits d'usage, de jouissance et de disposition.

Il est aussi possible de mettre fin au démembrement de façon anticipée par accord entre le nu-propriétaire et l'usufruitier. Ce type de décision nécessite généralement un acte notarié. Une fois le démembrement terminé, le nu-propriétaire peut alors librement utiliser, louer ou vendre le bien en pleine propriété.