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Les dispositifs d'investissements

Nue-propriété : Qu'est ce que c'est et quels sont ses avantages ?

La nue-propriété est le droit de disposer d'un bien immobilier sans l'occuper.

Nue-propriété : Qu'est-ce que c'est et quels sont ses avantages ?

Vous envisagez de devenir propriétaire ou souhaitez investir dans l'immobilier et vous vous demandez ce qu'est la nue-propriété ? Derrière ce terme juridique paraissant complexe à première vue se trouve en réalité un mécanisme simple qui présente des avantages. Nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur le sujet. 

Qu'est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété est au sens strict du terme le droit de disposer d'un bien immobilier. Cela implique que la personne possédant la nue-propriété d’un bien - une maison neuve ou un appartement - en détient les murs. 

Pour comprendre ce qu'est la nue-propriété, sachez que d'un point de vue juridique, la propriété d'un bien immobilier peut se démembrer. Cela revient à diviser le droit sur le bien en plusieurs parties : 

  • L'usus, à savoir l'usage du bien, selon lequel une personne a le droit d'utiliser le bien, en y vivant, par exemple ;
  • Le fructus, les fruits, c'est-à-dire le droit de profiter des fruits du bien, en le mettant en location ;
  • L'abusus, selon lequel une personne détient le droit de vendre le bien, notamment.

De manière usuelle, ces trois termes sont regroupés en deux catégories : 

  • L'usufruit, provenant de la contraction entre usus et fructus, à savoir donc le droit de jouissance sur un bien immobilier, afin d'y vivre ou bien de l'utiliser pour percevoir des revenus locatifs ;
  • La nue-propriété, abusus, selon laquelle une personne a le droit de disposer du bien, en le vendant, en le donnant ou en le transmettant.

Quelle est la différence entre usufruit et nue-propriété ?

Il existe une différence fondamentale entre l'usufruit et la nue-propriété. La personne qui détient la nue-propriété d'un bien a donc la possibilité d'en disposer comme bon lui semble, en le vendant, en le transmettant à ses descendants par exemple. 

Si vous envisagez d'acquérir un bien en nue-propriété, vous n'occupez pas les lieux physiquement, mais vous conservez la propriété du bien. En revanche, vous cédez l'usufruit à une tierce personne, l'usufruitier. 

L'usufruitier dispose ainsi pour sa part du droit de vivre dans le bien immobilier voire de s'en servir pour percevoir des revenus locatifs, en mettant le bien en location. 

Quelle est la différence entre propriétaire et nu-propriétaire ?

Au niveau juridique, le propriétaire d'un bien immobilier en détient la pleine propriété ; c'est-à-dire qu'il bénéficie de l'intégralité des droits. A ce titre, il peut :

  • L’occuper, y vivre ;
  • En disposer, en jouir.

Un propriétaire possède donc à la fois la nue-propriété d'un bien immobilier mais également l'usufruit. 

Le nu-propriétaire, lui, possède uniquement le droit d'en disposer. 

Quels sont les avantages de la nue-propriété ?

Si de plus en plus de personnes font le choix de réaliser un investissement immobilier en nue-propriété, c'est en raison des avantages que cela présente. 

L'achat en nue-propriété s'avère attractif d'un point de vue financier. La raison ? Le nu-propriétaire ne pouvant, de fait, pas bénéficier de l'usufruit lors de l'achat, une décote de 30 % à 50 % est concédée sur le prix d’achat. 

Concrètement, si vous envisagez de réaliser un investissement locatif en nue-propriété, vous pouvez donc profiter d'un prix d'achat inférieur à celui d'un achat en pleine propriété. La personne, ou l'entreprise, qui met le bien en location, l'usufruitier en l'occurrence, perçoit les loyers, ce qui n'est pas votre cas. En contrepartie, vous faites l'acquisition du bien à un prix inférieur à la valeur de biens similaires sur le marché.

Autre avantage : en tant que nu-propriétaire, vous n'avez pas à assumer l'entretien courant et les frais d'entretien du bien, tant dans les espaces privatifs que dans les parties communes. La responsabilité de faire réaliser les travaux éventuels sur le bien revient à l'usufruitier (hormis les grosses réparations définies dans l’article 606 du Code civil). 

Aussi, la nue-propriété est avantageuse d'un point de vue fiscal. Le nu-propriétaire n'est en effet pas tenu de s'acquitter du paiement des impôts et taxes liés au bien immobilier, telle que la taxe foncière par exemple. Le nu-propriétaire n’est pas non plus redevable du paiement de l’impôt sur le revenu lié aux revenus fonciers, qui est à la charge de l’usufruitier.

Qui plus est, l'usufruit est concédé pour une période déterminée, de 10 à 20 ans généralement. Cela engendre un avantage pour le nu-propriétaire puisque lorsque l'usufruit touche à sa fin, le nu-propriétaire a la possibilité de récupérer la pleine propriété du bien. Et ce, sans avoir à s'acquitter du paiement des droits de mutation, appelés communément frais de notaire. 

Enfin, dans une optique de transmission d'un patrimoine immobilier à vos descendants directs notamment, la nue-propriété est également intéressante. Les droits de donation sont alors déterminés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, qui s'avère donc moindre que celle de la pleine propriété. Le coût de l'opération s'en trouve allégé.  

Quels sont les droits d'un nu-propriétaire ?

Le nu-propriétaire dispose du droit de disposer du bien, il peut ainsi :

Vendre le bien immobilier

Le donner

Quelles sont les obligations des nus-propriétaires ?

Les nus-propriétaires sont soumis à plusieurs obligations, à savoir : 

Réaliser de gros travaux lorsque c’est nécessaire, et uniquement des travaux de gros-œuvre, et non pas les petits travaux d'entretien. Cela peut être le cas des travaux de réfection d'une toiture, par exemple ;

Assurer la gestion paisible du bien à l'usufruitier, c'est-à-dire respecter son droit de jouissance ;

Assumer les charges dites "extraordinaires", comme dans le cas du bornage d'un terrain

Quand s'arrête la nue-propriété ?

Si vous investissez en immobilier via le mécanisme de la nue-propriété, sachez que sa durée s'étale généralement entre 15 et 20 ans, parfois 30 ans.

La nue-propriété s'arrête par ailleurs en cas de décès de l'usufruitier. 

 

Qui gère le bien immobilier en nue-propriété ?

C'est l'usufruitier qui gère le bien immobilier, une personne physique ou une personne morale (un bailleur institutionnel, par exemple).

Quelle est la durée moyenne d’un investissement en nue-propriété ?

Elle est généralement de l'ordre de 15 à 20 ans.

Quand le nu-propriétaire récupère-t-il son bien ?

Dès lors que l'usufruit arrive à échéance, soit car la durée du contrat arrive à son terme, soit en cas de décès de l'usufruitier. 

Comment mettre fin à une nue-propriété ?

Plusieurs possibilités sont prévues par la loi :

  • Décès de l'usufruitier ;
  • Fin du délai pour lequel la nue-propriété a été consentie ;
  • Un abus de la part de l'usufruitier, comme en cas de dégradations importantes du bien.