Loi Censi-Bouvard : Investissement locatif

Comment bénéficier des avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard compte parmi les dispositifs de défiscalisation en immobilier. Il permet d'investir dans l'immobilier locatif tout en profitant d'avantages fiscaux élevés. Si vous souhaitez en bénéficier, voici ce qu'il faut savoir. 

Qu'est-ce que la loi Censi-Bouvard ?

Adoptée en 2009, la loi Censi-Bouvard a pour objectif de soutenir le développement du marché de l'immobilier locatif et de favoriser l'investissement en résidences de services, car les besoins en la matière s'avèrent conséquents. Pour cela, la loi prévoit d'accorder des avantages fiscaux aux investisseurs optant pour le statut de LMNP - Loueur en meublé non professionnel.

Portant le nom des députés Yves Censi et Michel Bouvard, la loi Censi-Bouvard permet d'investir dans l'immobilier en profitant d'avantages fiscaux. En faisant l'acquisition d'un bien meublé situé au sein d'une résidence de services, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt sur les revenus générés durant 9 ans. Autre avantage accordé : le remboursement de la TVA sur le prix d'achat.  

Pourquoi investir dans un logement en Censi-Bouvard ?

En faisant le choix d'investir dans un logement éligible au dispositif Censi-Bouvard, vous bénéficiez d'un dispositif de défiscalisation comptant parmi les plus avantageux. Vous avez la possibilité de profiter d'une réduction d'impôt de 11 % du montant du prix de revient de votre investissement, pour une durée de 9 années. Plus encore, en conservant le bien durant au minimum 20 ans, vous pouvez récupérer le montant de la TVA sur la valeur du bien. 

Investir dans un logement éligible à la loi Censi-Bouvard permet également de constituer un patrimoine immobilier à transmettre, à valoriser ou à revendre. Et ce dans des conditions d'achat avantageuses. 

Par ailleurs, l'investissement en Censi-Bouvard offre l'opportunité de percevoir des revenus complémentaires potentiellement élevés grâce à la mise en location du bien. Le fait est que les biens situés au sein de résidences de services se louent à un niveau généralement plus élevé que la moyenne. 

Les avantages fiscaux de la Loi Censi-Bouvard

Les avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard s'articule autour de deux mécanismes : une réduction d'impôt et la récupération de la TVA.

En tant que propriétaire-bailleur, si vous investissez dans un bien éligible au dispositif, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt de 11 % sur la valeur du bien hors taxe et hors meuble, pour une durée de 9 ans. Cette réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 € par an. En somme, en investissant dans un bien éligible au dispositif, vous avez la possibilité de profiter d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 33 000 euros. 

L'autre avantage fiscal qui est accordé concerne la récupération du montant de la TVA sur le prix d'achat. Pour cela, vous devez conserver le bien durant au moins 20 ans. 

Quels sont les logements éligibles à la Loi Censi-Bouvard

Afin de profiter du dispositif, vous devez faire l'acquisition d'un bien meublé situé au sein d'une résidence de services, neuve ou rénovée. Le Code de la construction et de l'habitation définit une résidence de services comme étant un “ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables”.

Il peut s'agir :

• D'une résidence de services pour étudiants ;
• D'une résidence de services pour personnes âgées ;
• D'une résidence de services pour personnes handicapées.

Afin qu'une résidence de services soit qualifiée comme telle, elle doit nécessairement proposer des prestations de différentes natures. Par exemple pour une résidence de services pour personnes âgées : le nettoyage du logement, la fourniture du linge de maison, un service d'accueil, un service de restauration, un salon de coiffure, la présence d'infirmières, la visite de personnel médical.  

Par ailleurs, d'autres conditions, liées au logement, sont à respecter. Le logement doit être neuf, en construction ou avoir fait l'objet d'une rénovation datant de moins de 15 ans. Il doit être loué meublé, et ce, au plus tard dans les 12 mois qui suivent la fin de sa livraison ou de sa rénovation. Dernière exigence : le bail commercial doit être concédé à l'entreprise exploitant la résidence de services, pour une durée de minimum 9 années. 

Quelles sont les conditions à respecter en Loi Censi-Bouvard ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard, plusieurs conditions sont à respecter. Elles portent sur le type de logement de même que sur l'aspect financier et commercial de l'opération.

Le bien doit ainsi être situé au sein d'une résidence de services - pour étudiants, pour personnes âgées ou pour personnes handicapées. Par ailleurs, le logement doit être meublé, et loué durant au moins 9 ans, via un bail commercial concédé à l'exploitant de la résidence de services. Il doit obligatoirement s'agir d'un logement neuf ou dont les travaux de réhabilitation datent de moins de 15 ans. Aussi, la mise en location doit nécessairement intervenir dans les 12 mois suivant la livraison du bien ou la fin de sa rénovation. Le logement ne peut par ailleurs être loué à un membre de la famille de l'investisseur ni occupé par celui-ci. 

De plus, l'investisseur doit avoir son domicile fiscal en France et opter pour le statut de LMNP - Loueur en meublé non professionnel. À ce titre, les revenus générés par l'investissement locatif ne peuvent pas excéder 23 000 euros par an, ou représenter au maximum 50 % des revenus globaux de l'investisseur. 

Quelles sont les alternatives au dispositif Censi-Bouvard ?

Il est encore temps d'investir sous l'égide du dispositif Censi-Bouvard, les pouvoirs publics ayant pris la décision d'y mettre un terme à la fin de l'année 2023. Il se peut par ailleurs que le dispositif soit reconduit, comme cela a été le cas plusieurs fois au cours des années passées. Quoi qu'il en soit, il existe des alternatives tout aussi intéressantes. C'est le cas du dispositif Pinel ou Pinel + dont le principe est de profiter d'une réduction d'impôt sur le prix d'achat d'un logement, mis en location. L'avantage fiscal pour les biens acquis en 2023 s'établit à :

• 17,5 % pour une mise en location de 12 années ;
• 15 % pour une durée de mise en location de 9 ans ;
• 10,5 % pour une durée de mise en location de 6 ans.

Si vous faites l'acquisition d'un bien éligible à la loi Pinel en 2024, vous profiterez d'une réduction d'impôt comprise de 9 %, 12 % ou 14 % en fonction également de la durée de mise en location - 6 ans, 9 ans ou 12 ans. 

Enfin, investir sous le statut de LMNP représente également une alternative intéressante à la loi Censi-Bouvard. Il faut pour cela faire l'acquisition d'un bien meublé, situé dans une résidence de services - résidence étudiante, résidence pour séniors ou résidence de tourisme. Les avantages fiscaux sont également intéressants : un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant des loyers perçus et la possibilité de récupérer le montant de la TVA entre autres.