Loi Censi-Bouvard : Comment bénéficier de ses avantages fiscaux ?

La loi Censi-Bouvard constitue une opportunité significative pour les investisseurs dans l'immobilier neuf meublé, elle compte parmi les dispositifs de défiscalisation en immobilier. Il permet d'investir dans l'immobilier locatif tout en profitant d'avantages fiscaux élevés et de conjuguer réduction d'impôt et constitution d'un patrimoine durable. Décortiquez les mécanismes de cette loi, ses avantages et ses limites, et comment vous pouvez en bénéficier.

Qu'est-ce que la loi Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard est un dispositif fiscal français conçu pour encourager les investissements dans l'immobilier locatif neuf meublé. Adoptée en 2009, elle s'adresse aux contribuables français qui acquièrent des biens immobiliers neufs ou en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) situés dans des résidences avec services. Les investisseurs s'engagent à louer ces biens meublés pendant une période minimale de neuf ans, en échange de quoi ils bénéficient d'une réduction d'impôt significative. Ce dispositif a pour but de stimuler la construction de résidences destinées à des segments spécifiques comme les étudiants, les seniors, ou les touristes, tout en offrant un avantage fiscal attrayant aux investisseurs.

Comment fonctionne la loi Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard permet aux investisseurs d'obtenir une réduction d'impôt en investissant dans des logements meublés neufs situés dans des résidences avec services. Pour bénéficier de ce dispositif, l'investisseur doit acquérir un bien immobilier neuf ou en VEFA et s'engager à le louer meublé pour une durée minimale de neuf ans. La réduction d'impôt s'élève à 11% du prix de revient de l'investissement, répartie sur les neuf années de location, avec un plafond d'investissement de 300,000 euros par an. De plus, l'investisseur peut récupérer la TVA à 20%, ce qui représente un avantage fiscal supplémentaire important. Ce mécanisme fiscal encourage ainsi l'investissement dans des secteurs à forte demande locative.

Pourquoi investir dans un logement en Censi-Bouvard ?

En faisant le choix d'investir dans un logement éligible au dispositif Censi-Bouvard, vous bénéficiez d'un dispositif de défiscalisation comptant parmi les plus avantageux. Vous avez la possibilité de profiter d'une réduction d'impôt de 11 % du montant du prix de revient de votre investissement, pour une durée de 9 années. Plus encore, en conservant le bien durant au minimum 20 ans, vous pouvez récupérer le montant de la TVA sur la valeur du bien. 

Investir dans un logement éligible à la loi Censi-Bouvard permet également de constituer un patrimoine immobilier à transmettre, à valoriser ou à revendre. Et ce dans des conditions d'achat avantageuses. 

Par ailleurs, l'investissement en Censi-Bouvard offre l'opportunité de percevoir des revenus complémentaires potentiellement élevés grâce à la mise en location du bien. Le fait est que les biens situés au sein de résidences de services se louent à un niveau généralement plus élevé que la moyenne. 

Les avantages fiscaux de la Loi Censi-Bouvard

Les avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard s'articule autour de deux mécanismes : une réduction d'impôt et la récupération de la TVA.

En tant que propriétaire-bailleur, si vous investissez dans un bien éligible au dispositif, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt de 11 % sur la valeur du bien hors taxe et hors meuble, pour une durée de 9 ans. Cette réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 € par an. En somme, en investissant dans un bien éligible au dispositif, vous avez la possibilité de profiter d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 33 000 euros. 

L'autre avantage fiscal qui est accordé concerne la récupération du montant de la TVA sur le prix d'achat. Pour cela, vous devez conserver le bien durant au moins 20 ans. 

Quels sont les inconvénients de la loi Censi-Bouvard ?

Bien que la loi Censi-Bouvard possède des avantages fiscaux intéressants, elle présente également certains inconvénients que les investisseurs doivent considérer. L'un des principaux désavantages est la dépendance à la gestion de la résidence avec services, qui peut affecter les rendements si la gestion n’est pas optimale. De plus, la liquidité de ce type d'investissement peut être limitée, car la revente des biens dans des résidences spécifiques est souvent plus complexe comparée à celle de l'immobilier résidentiel classique. L’obligation de louer le bien pendant au moins neuf ans impose également une contrainte de long terme qui peut ne pas convenir à tous les profils d’investisseurs. Les risques associés à la vacance locative ou aux fluctuations du marché peuvent donc influer sur la viabilité de l'investissement.

Qui peut bénéficier de la Loi Censi-Bouvard ?

La Loi Censi-Bouvard est accessible à tout contribuable français éprouvant l’envie d’investir dans l'immobilier locatif neuf meublé. Elle s'adresse principalement aux personnes souhaitant acquérir un bien immobilier neuf ou en VEFA dans des résidences avec services spécifiques, comme des résidences étudiantes, de tourisme, seniors ou de soins de longue durée. Ce cadre législatif permet d’encourager les investissements dans des secteurs spécifiques, stimuler l'offre de logements adaptés et offrir un cadre fiscal avantageux pour les investisseurs.

Les conditions pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard

Pour profiter pleinement des avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard, plusieurs conditions doivent être respectées :

• L’investissement doit concerner un bien immobilier neuf ou en VEFA, situé dans une résidence avec services ;
• L’investisseur doit s'engager à louer le bien meublé pendant une durée minimale de neuf ans à partir de la date de livraison du logement ; 
• La réduction fiscale est limitée à un investissement total de 300,000 euros par an, ce qui peut inclure plusieurs acquisitions sous certaines conditions ;
• Le bien acquis doit être éligible selon les critères spécifiques du dispositif, souvent relatifs au type de résidence service dans laquelle il se trouve.

Quels sont les logements éligibles à la Loi Censi-Bouvard

Afin de profiter du dispositif, vous devez faire l'acquisition d'un bien meublé situé au sein d'une résidence de services, neuve ou rénovée. Le Code de la construction et de l'habitation définit une résidence de services comme étant un “ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables”.

Il peut s'agir :

• D'une résidence de services pour étudiants ;
• D'une résidence de services pour personnes âgées ;
• D'une résidence de services pour personnes handicapées.

Afin qu'une résidence de services soit qualifiée comme telle, elle doit nécessairement proposer des prestations de différentes natures. Par exemple pour une résidence de services pour personnes âgées : le nettoyage du logement, la fourniture du linge de maison, un service d'accueil, un service de restauration, un salon de coiffure, la présence d'infirmières, la visite de personnel médical.  

Par ailleurs, d'autres conditions, liées au logement, sont à respecter. Le logement doit être neuf, en construction ou avoir fait l'objet d'une rénovation datant de moins de 15 ans. Il doit être loué meublé, et ce, au plus tard dans les 12 mois qui suivent la fin de sa livraison ou de sa rénovation. Dernière exigence : le bail commercial doit être concédé à l'entreprise exploitant la résidence de services, pour une durée de minimum 9 années. 

Quelles sont les alternatives au dispositif Censi-Bouvard ?

Il est encore temps d'investir sous l'égide du dispositif Censi-Bouvard, les pouvoirs publics ayant pris la décision d'y mettre un terme à la fin de l'année 2023. Il se peut par ailleurs que le dispositif soit reconduit, comme cela a été le cas plusieurs fois au cours des années passées. Quoi qu'il en soit, il existe des alternatives tout aussi intéressantes. C'est le cas du dispositif Pinel ou Pinel + dont le principe est de profiter d'une réduction d'impôt sur le prix d'achat d'un logement, mis en location. L'avantage fiscal pour les biens acquis en 2023 s'établit à :

• 17,5 % pour une mise en location de 12 années ;
• 15 % pour une durée de mise en location de 9 ans ;
• 10,5 % pour une durée de mise en location de 6 ans.

Si vous faites l'acquisition d'un bien éligible à la loi Pinel en 2024, vous profiterez d'une réduction d'impôt comprise de 9 %, 12 % ou 14 % en fonction également de la durée de mise en location - 6 ans, 9 ans ou 12 ans. 

Enfin, investir sous le statut de LMNP représente également une alternative intéressante à la loi Censi-Bouvard. Il faut pour cela faire l'acquisition d'un bien meublé, situé dans une résidence de services - résidence étudiante, résidence pour séniors ou résidence de tourisme. Les avantages fiscaux sont également intéressants : un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant des loyers perçus et la possibilité de récupérer le montant de la TVA entre autres.

Quand s'arrête le dispositif Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard, qui a encouragé pendant des années l'investissement dans des logements meublés au sein de résidences services a été supprimée. Ce dispositif a officiellement pris fin le 31 décembre 2023. Cette clôture marque la fin des avantages fiscaux spécifiques qui étaient offerts aux investisseurs privés dans ce secteur. Les investisseurs doivent maintenant explorer d'autres options de placements immobiliers qui peuvent offrir des avantages fiscaux similaires ou ajuster leurs stratégies d'investissement pour s'adapter à ce nouveau paysage fiscal sans le soutien de la loi Censi-Bouvard.