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Être propriétaire bailleur

Tout savoir sur les charges locatives

Dans le cadre d’un investissement locatif, certaines charges sont dues par le bailleur, d’autres par le locataire. Marignan vous explique ce que sont les charges récupérables, celles que le propriétaire peut se faire rembourser par son locataire.

Mis à jour le 24/12/2020

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Charges locatives

Une charge locative est une dépense réalisée par le bailleur dans le cadre de la location de son logement et qui est en réalité due par le locataire. Le propriétaire doit ainsi procéder à une régularisation pour récupérer les sommes versées à la copropriété ou à un fournisseur d’eau et d’énergie. 

Le montant de ces charges doit figurer sur le bail des locataires.

Quelles sont les charges récupérables par le propriétaire bailleur ?

C’est le décret n° 87-713 du 26 août 1987 qui définit la liste des charges récupérables par le bailleur. Selon ce décret, le propriétaire peut récupérer les charges liées à la rémunération du gardien d’immeuble. S’il effectue de menues réparations d’installations individuelles, il peut également récupérer ces dépenses, l’entretien courant étant normalement à la charge des locataires.  

C’est l’annexe de ce décret qui fixe la liste des charges locatives, en voici quelques exemples :

  • Ascenseurs et monte-charges : le locataire prend à sa charge les dépenses liées à l’entretien et à l’électricité permettant de faire fonctionner ces équipements 
  • Eau froide, eau chaude et chauffage collectif : il s’agit ici des dépenses liées au logement du locataire, mais aussi aux dépenses de l’immeuble. Parmi les charges récupérables, figure par exemple l’eau utilisée pour l’entretien des parties communes. On parle ici également du remplacement des ampoules, de l’entretien général (réglage des vannes, entretien des épurateurs de fumées, nettoyage des gicleurs, entretien des pompes, etc.) 
  • Parties communes : le locataire prend à sa charge les dépenses liées aux parties communes telles que les aires de jeux, les jardins, les pelouses, les bassins, les allées, etc.
  • Etc.

En clair, les charges locatives correspondent à toutes ces dépenses d’entretien et de menues réparations qui bénéficient directement au locataire et non au propriétaire. Et, parmi les services dont le locataire profite, citons également l’enlèvement des ordures ménagères. De ce fait, la taxe liée à ce service est aussi une charge locative. 

Comment calculer le montant de charges récupérables ?

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Immobilier neuf

Pour comprendre le calcul des charges locatives, il faut tout d’abord imaginer plusieurs situations. Par exemple, si vous louez une maison individuelle, hormis la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, il y a peu ou pas de charges récupérables. 

Si l’on aborde l’immeuble collectif, cette fois, les charges sont plus nombreuses, notamment, nous l’avons constaté, en raison de l’entretien des parties communes. 

Cette fois, le calcul se réalise de deux manières différentes. Si vous êtes propriétaire d’un logement ancien, vous pouvez fixer un montant en fonction de celui appliqué les années précédentes. Pour un logement neuf, vous devez établir des comptes prévisionnels et déterminer approximativement le montant des charges que le locataire paie en plus du loyer. Ce calcul doit être le plus précis possible afin d’éviter une régularisation trop lourde en fin d’année. 

Une fois par an, le syndic envoie au bailleur un document, l’arrêté des comptes de copropriété. C’est ici que figurent les charges que celui-ci doit payer et la liste de celles qui sont récupérables auprès du locataire. Le montant est additionné à celui de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Il suffit de diviser par 12 pour connaître le montant mensuel. Il s’agit des dépenses de l’année précédente, celles-ci sont susceptibles d’augmenter d’année en année, le propriétaire peut donc augmenter légèrement ce montant, là encore pour éviter une régularisation trop importante en fin d’année. 

Comment procéder à la régularisation des charges locatives ?

Chaque mois, le locataire paie son loyer auquel s’ajoutent les charges locatives. Lorsque le bailleur reçoit l’arrêté des comptes, il fait simplement la différence entre le montant des charges récupérables et celui payé tout au long de l’année par le locataire. Si les dépenses sont plus importantes que les charges payées, le locataire paie la différence. S’il a trop payé, c’est le propriétaire qui procède à la régularisation.

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