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Les dispositifs d'investissements
LMNP : Guide complet pour investir en LMNP
Le statut de loueur meublé non professionnel, LMNP, offre des avantages à considérer au moment du choix de votre statut pour votre investissement locatif.
Mis à jour le 02/10/2024
statut LMNP
Vous souhaitez investir dans l'immobilier neuf et plus particulièrement via le statut de la Location Meublée Non Professionnelle ?
Découvrez comment et pourquoi la LMNP pourrait correspondre à votre projet immobilier.
Qu’est-ce que la location meublée non professionnelle (LMNP) ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un particulier de mettre en location un bien meublé tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Ce dispositif est destiné aux investisseurs qui ne tirent pas la majorité de leurs revenus de cette activité locative. L'objectif est d'offrir une résidence meublée clé en main aux locataires tout en optimisant la fiscalité des revenus locatifs.
Les propriétaires peuvent opter pour deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le régime réel. Ce dernier permet de déduire certaines charges (travaux, intérêts d'emprunt, assurances) et d'amortir le bien, ce qui peut réduire l'imposition des revenus locatifs. Le statut LMNP est donc une solution attrayante pour ceux qui souhaitent diversifier leur investissement immobilier.
Comment fonctionne la LMNP ?
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet aux particuliers de proposer un bien en location meublée tout en bénéficiant d'un régime fiscal avantageux. Le bien loué doit être meublé, c’est-à-dire équipé de l’ensemble des meubles nécessaires à la vie quotidienne. Ce statut s’adresse aux investisseurs dont les revenus locatifs ne représentent pas plus de 50 % de leur revenu global ou dont les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € par an.
Deux régimes fiscaux sont possibles :
- Micro-BIC : ce régime permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.
- Régime réel : il permet de déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunt, assurances) et d’amortir le bien, réduisant ainsi la base imposable.
La location meublée peut s’appliquer à différents types de biens, comme des appartements, maisons ou résidences de services (étudiantes, seniors). Le statut LMNP est un excellent moyen de diversifier son investissement immobilier tout en optimisant ses impôts grâce à une gestion flexible et adaptée aux revenus locatifs.
A qui s’adresse la LMNP ?
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s’adresse aux particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif tout en optimisant leur fiscalité. Il convient à ceux qui souhaitent générer des revenus complémentaires grâce à la location meublée. Ce dispositif est particulièrement adapté aux personnes qui ne vivent pas de leurs revenus locatifs et dont les revenus générés par la location ne dépassent pas 23 000 € par an ou 50 % de leurs revenus globaux.
Le LMNP est idéal pour ceux qui veulent investir dans des biens comme des appartements ou des résidences de services (étudiantes, seniors) tout en bénéficiant d'un régime fiscal avantageux. Deux régimes fiscaux sont possibles : le micro-BIC (avec un abattement de 50 %) ou le régime réel, qui permet de déduire les charges comme les travaux, les intérêts d’emprunt et les frais de gestion.
Le statut LMNP est une solution attractive pour diversifier son investissement immobilier tout en limitant les contraintes fiscales par rapport au statut de loueur meublé professionnel (LMP).
Les conditions à respecter pour louer en LMNP
La location en meublé non professionnelle est un statut particulier qui nécessite de respecter quelques conditions particulières.
Les conditions liées au logement
En premier lieu, que vous choisissiez le statut LMNP ou tout autre statut pour votre investissement locatif, sachez que le logement doit être équipé avec des éléments imposés par la loi, à savoir :
- Une literie avec draps et couvertures
- Des volets ou des rideaux épais dans les chambres
- Des plaques de cuisson
- Un four
- Un réfrigérateur et un congélateur
- De la vaisselle en nombre suffisant pour les occupants
- Une table
- Des sièges
- Des rangements
- De la lumière
- Des équipements pour entretenir le logement (aspirateur s’il y a de la moquette par exemple)
Les conditions liées au bailleur en LMNP
Vous l’aurez compris, si vous louez un bien meublé avec le statut LMNP, vous ne devez pas en faire votre activité principale. Ce n’est toutefois pas la seule condition à respecter.
Un plafond de revenus locatifs est imposé, il ne doit pas excéder 23 000 € par an ou la moitié des revenus globaux de votre foyer fiscal.
Enfin, vous ne pouvez pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur meublé professionnel (LMP).
Comment déclarer un revenu en LMNP ?
La déclaration de vos revenus locatifs dépend du statut choisi :
- Micro-BIC : vous devez remplir le formulaire 2042 C PRO. Sur internet, cochez la case « revenus des locations meublées non professionnelles » et remplissez les informations nécessaires dans les cases de 5ND à 5PJ ;
- Régime réel : cette fois, vous remplissez le formulaire 2031-SD puis le formulaire 2042 C PRO.
Les avantages de la location meublée en LMNP
Immobilier neuf
Choisir le statut LMNP pour un investissement dans une maison meublée ou dans un appartement dans une résidence permet d’obtenir des avantages sur le plan fiscal.
C’est d’ailleurs pour cela que beaucoup de loueurs souhaitant se constituer un patrimoine en partie financé par les locataires optent pour ce statut.
Dans un premier temps, vous pouvez choisir le statut qui vous correspond et qui vous offre le plus d’avantages. Notez toutefois qu’à partir de 70 000 € de recettes, le régime micro-BIC n’est plus accessible.
Chaque régime d’imposition offre un avantage :
- Le régime micro-BIC permet d’obtenir un abattement de 50 % sur les recettes (c’est seulement 30 % pour un bien loué vide) ;
- Le régime réel permet de déduire des recettes les charges de votre location. Dès lors que celles-ci sont supérieures à 50 % du vos recettes, ce régime est privilégié. Attention toutefois, choisir ce régime réel vous impose de le conserver durant 3 ans. Assurez-vous donc que vos charges seront bien conséquentes sur ces trois années.
Les charges déductibles sont les suivantes :
- Travaux
- Intérêts d’emprunt
- Frais de gestion
- Frais de syndic
- Assurances
- etc.
Le statut LMNP permet également d’amortir vos biens. Cela permet une fois de plus de réduire votre imposition.
En revanche, le statut LMNP ne permet pas de créer de déficit foncier.
Enfin, si vous choisissez de louer un logement dans une résidence services, vous pouvez aussi bénéficier des avantages de la loi Censi Bouvard. Celle-ci vous permet d’obtenir une réduction d’impôt à hauteur de 11 % HT du prix d’acquisition.
Quels sont les inconvénients de la LMNP ?
Bien que le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) présente de nombreux avantages fiscaux, il comporte également quelques inconvénients. Le premier réside dans la gestion d’une location meublée, qui peut être plus contraignante. Les biens meublés doivent être équipés d’un certain nombre de meubles et d’équipements, ce qui peut entraîner des frais supplémentaires à l’achat et au remplacement.
De plus, la location meublée peut connaître plus de turnovers locatifs, ce qui engendre des périodes de vacance locative et des coûts associés. Concernant la fiscalité, bien que le régime réel permette de déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.), il impose une comptabilité rigoureuse, parfois complexe pour l’investisseur.
Enfin, si les revenus locatifs dépassent un certain seuil, il est possible de passer sous le statut de loueur meublé professionnel (LMP), avec une fiscalité différente et parfois moins avantageuse. L’investissement en LMNP doit donc être bien réfléchi en fonction des objectifs de l’investisseur et de sa capacité à gérer les aspects administratifs et locatifs.
LMNP : Quels sont les biens concernés ?
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s’applique à tous les biens destinés à la location meublée, qu'il s'agisse d'un appartement, d'une maison ou d'une résidence de services (comme une résidence étudiante ou senior). Pour être éligible, le bien doit être loué avec des équipements indispensables à la vie quotidienne (lit, table, chaise, etc.).
Les revenus générés par la location sont soumis au régime micro-BIC ou au régime réel. Le régime réel permet de déduire les charges (travaux, intérêts d'emprunt, assurances) et d’amortir le bien, ce qui peut réduire l’imposition des revenus locatifs. Le statut LMNP est idéal pour diversifier son investissement immobilier tout en profitant d’une fiscalité avantageuse.
Vous envisagez d’investir dans le locatif et de bénéficier des avantages du statut LMNP ? Contactez-nous pour bénéficier de nos conseils pour investir dans le neuf.
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