Investir dans le neuf à Paris

Même si les grandes métropoles de la façade atlantique comme Nantes, Rennes ou Bordeaux séduisent de plus en plus d’investisseurs, aucune ville française ne rivalise avec la capitale en termes de demande locative. Avec 67 % de locataires et une écrasante majorité d’appartements (97 %), parmi les biens disponibles sur le marché, Paris, et plus largement l’Île-de-France, demeure clairement une excellente option pour un investissement immobilier locatif. 

Côté rentabilité, pour que votre achat dans la Ville Lumière ne devienne pas le point noir de vos finances, mieux vaut respecter quelques grands principes pour votre projet immobilier.

Investissement immobilier locatif à Paris : pourquoi et comment ?

Paris demeure Paris ! La capitale de l’Hexagone auréolée de prestige continue de rayonner au niveau mondial et d’exercer un incroyable pouvoir d’attraction auprès des touristes du monde entier (30 millions de visiteurs par an) et des actifs. Symbole du mode de vie à la française, de sa vitalité artistique et de sa gastronomie, siège de grandes marques de luxe, Paris demeure le poumon économique, politique et culturel du territoire. 

Cette hypercentralisation de la France contribue à faire de Paris l’une des métropoles les plus peuplées d’Europe : 2,2 millions d’habitants sur l’aire urbaine, 12 millions en y incluant la métropole… Des chiffres qui donnent le vertige et qui font de Paris un lieu privilégié pour réaliser un investissement locatif.

Une large majorité de locataires

Vous achetez un bien immobilier pour le louer ? Votre pire ennemi reste la vacance locative ! Rembourser un crédit immobilier pour un logement qui reste désespérément vide est sans doute le scénario le plus redouté par les investisseurs. En misant sur un appartement ou une maison à Paris, le risque de ne pas trouver de locataire reste proche de zéro. En effet, en raison des prix pratiqués dans la capitale, mais aussi de la très forte proportion d’étudiants, les locataires restent majoritaires à 67 %. 

Du fait d’une densité extrêmement forte (21 067 habitants par mètre carré) et de la faible offre de logements en location comparée à la demande, un appartement ou une maison à louer trouve rapidement preneur. Et si le ticket d’entrée reste bien plus élevé qu’en province pour un investisseur, les rentes locatives le sont aussi avec un loyer moyen de 1 065 euros par mois (chiffre 2018 selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne).

Un secteur éligible à la loi Pinel

Envie d’alléger votre facture fiscale ? Se lancer dans un investissement locatif offre la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt, à condition d’investir dans un secteur éligible au dispositif de défiscalisation. Introduite en 2015, la loi Pinel conditionne l’octroi de la réduction d’impôt à un critère géographique. Seuls les biens situés dans les zones classées Abis, A et B1, donnent droit à ce bonus fiscal. Ce découpage s’effectue en fonction du niveau de tension sur le marché immobilier local. 

Paris et sa couronne (50 villes) sont situées en zone Abis, et la grande banlieue parisienne en zone A, l’offre locative étant bien inférieure à la demande. En tant qu’investisseur, acheter un logement neuf à Paris en Pinel vous permet de prétendre à une baisse d’impôts conséquente et de récupérer ainsi une partie de la somme d’argent investie.

Un dynamisme économique porteur

En 2020, Paris concentre encore de très nombreux sièges sociaux d’entreprises, mais aussi d’instances politiques stratégiques (ministères, Palais de l’Élysée, Matignon) et d’équipements culturels et sportifs connus dans le monde entier (Musée du Louvre, Tour Eiffel, Stade de France…). Paris conjugue une forte démographie et un réseau d’entreprises créateur de richesse et pourvoyeur d’emplois. Cette vitalité de l’économie parisienne renforce encore son attractivité. Pour se former et faire carrière, Paris continue d’attirer les jeunes actifs.

Où investir à Paris ?

Un placement financier dans la pierre parisienne se révèle un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier, de faire baisser ses impôts, mais aussi de dégager des revenus locatifs chaque mois. Rentable à la location, un bien immobilier parisien l’est aussi à la revente. 

L’augmentation constante des tarifs du marché parisien ces dernières années (prix moyen au mètre carré au-dessus du seuil symbolique des 10 000 euros) laisse percevoir l’opportunité de générer une jolie plus-value. L’emplacement du bien reste toutefois primordial pour réussir votre investissement.

Les arrondissements parisiens propices à l’investissement immobilier

Dans quel arrondissement acheter à Paris ? Le marché parisien présente de très fortes disparités en termes de prix et d’attractivité, d’un quartier à l’autre et même parfois d’une rue à l’autre. Quel que soit l’arrondissement sur lequel vous jetez votre dévolu, quelques critères restent essentiels :

• La proximité d’un réseau de transports en commun : station de métro, gare RER, les Franciliens sont nombreux à se déplacer en métro ou en train pour se rendre quotidiennement sur leur lieu de travail.
• La typologie de biens : les biens de petite surface, comportant 1, 2 voire 3 pièces sont les plus prisés sur le marché parisien

Certains biens parisiens peuvent être surcotés, vigilance sur les tarifs proposés, pensez à bien comparer avec les prix de biens similaires vendus dans le même secteur. Historiquement et encore aujourd’hui, la partie est de Paris reste plus abordable que l’ouest, et certains arrondissements de l’Est parisien très vivants et attractifs voient leur cote monter comme le 18e arrondissement et le 20e.

• Le 20e arrondissement : arrondissement le plus peuplé de la ville, avec un très fort taux de locataires, le 20e plaît pour son ambiance village, sa convivialité et continue d’attirer de nombreux étudiants : Belleville, République, Père-Lachaise, Saint-Fargeau, Villette, Buttes-Chaumont…
• Le 18e arrondissement : plus au nord de la capitale, le 18e offre de belles opportunités d’investissement, les prix restent particulièrement variables d’un quartier à l’autre et en fonction de la typologie du bien. Ainsi, les tarifs atteignent des sommets du côté de la Butte Montmartre, mais restent plus accessibles (entre 8 600 et 11 000 euros le mètre carré) du côté des Épinettes et Guy-Moquêt.
• Le 14e arrondissement : Au sud de la capitale, jouxtant le 13e, le 14e plutôt familial et résidentiel est bien pourvu en transports en commun et le prix au mètre carré oscille autour de 10 300 euros
• Le 13e arrondissement : non loin de Bastille, sur la rive gauche, près de la gare d’Austerlitz, le 13e compte de nombreux étudiants en quête d’un appartement à louer et le prix moyen au mètre carré tourne autour de 9 000 euros.

Ciblez un bien immobilier correspondant à votre budget d’achat et assurez-vous de la solidité de votre montage financier. Entre ses pittoresques et bourgeois immeubles haussmanniens et un immobilier neuf en pleine ébullition, Paris se réinvente sans cesse. Informez-vous sur les spécificités du quartier visé et sur l’évolution des prix du marché pour détecter les meilleures opportunités.