Les droits et devoirs du propriétaire

Réaliser un investissement locatif est une belle aventure immobilière qui permet de se constituer un patrimoine. Toutefois, n’oubliez pas que vous avez des devoirs envers votre locataire. 

Bien sûr, vous avez aussi des droits que vous pouvez faire valoir. Marignan vous explique ce qu’implique de devenir propriétaire bailleur. 

Les obligations du propriétaire

Commençons par les obligations qui vous incombent si vous avez décidé de réaliser un investissement locatif. 

Fournir un logement décent

Le propriétaire est tenu de fournir un logement décent à son locataire. Cela répond à certains critères définis par un décret de 2002 qui impose d’assurer la sécurité physique et la santé des occupants. Le logement doit être doté d’une installation électrique, d’eau froide et d’eau chaude, de sanitaires, etc. Ce décret impose en outre une surface minimale de 9 m². 

Depuis 2018, la performance énergétique est un critère de décence. Cela implique une étanchéité à l’air suffisante ainsi qu’une aération satisfaisante du logement. 

Fournir un bail clair et complet

La location doit faire l’objet d’un contrat de bail qui indique le montant du loyer, du dépôt de garantie, des caractéristiques du bien et des règles à respecter par le locataire. Ce bail doit être accompagné d’un état des lieux d’entrée qui permettra, au terme du bail, de définir les responsabilités de chacun en cas de dommage. 

Réaliser les travaux nécessaires

Certains travaux sont à la charge du propriétaire, tandis que le locataire doit assurer l’entretien du logement. Aussi, le propriétaire doit effectuer les réparations nécessaires au confort du locataire (changement de toiture, changement de ballon d’eau chaude, de radiateur, travaux d’isolation, etc.).

Respecter les droits du locataire

Le propriétaire, dès lors qu’il a remis les clés au locataire, ne peut s’imposer chez lui sans raison valable. Par raison valable, nous entendons la nécessité de réaliser des travaux par exemple. 

Envoyer une quittance de loyer

Si l’envoi de quittance n’est pas obligatoire, il le devient dès lors que le locataire en fait la demande. 
 

Les droits du propriétaire

Si le propriétaire a des obligations, il a aussi des droits qui doivent être respectés par le locataire. 

Fixer le loyer

Le bailleur est libre de fixer son loyer comme il l’entend. Il n’existe pas de barèmes en la matière. Toutefois, le montant du loyer ne peut être surévalué, au risque de ne pas trouver de locataires.

Notez que si vous avez réalisé un investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel qui permet, rappelons-le, de réduire votre imposition, le montant du loyer est cette fois plafonné. Si vous fixez un loyer supérieur aux plafonds, vous pouvez perdre le bénéfice de ce dispositif de défiscalisation. 

Récupérer le montant des charges locatives

Dans la cadre d’un investissement dans un immeuble collectif, différentes charges sont facturées au propriétaire. Or, certaines d’entre elles sont des charges récupérables, elles peuvent donc être répercutées au locataire. 

Les charges locatives concernent des prestations dont le locataire bénéficie, c’est ce qui explique qu’il soit dans l’obligation de les payer. Parmi les charges récupérables, citons :

• l’électricité
• l’eau
• les petites réparations des parties communes
• l’entretien des parties communes
• les frais de personnel en charge des parties communes
• les frais de gardiennage
• l’entretien des espaces extérieurs
• la redevance d’assainissement
• la taxe de balayage
• etc.

Demander une assurance habitation à son locataire

Dans le cadre d’une location, c’est le locataire qui doit s’assurer au titre des risques locatifs. Ceci est une obligation, le bailleur est en droit de demander une attestation d’assurance à l’entrée dans le logement puis tous les ans. La loi Alur est venue renforcer le droit des propriétaires. Aussi, si le locataire n’a pas souscrit d’assurance habitation, le bailleur peut en souscrire une pour son compte. 

Non seulement le locataire est tenu de rembourser le montant de la prime mensuelle, mais le bailleur peut majorer le montant de 10 % pour avoir effectué lui-même les démarches.