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Rentabilité locative : Comment l'estimer et la calculer ?

La rentabilité locative mesure le retour sur investissement d'un bien immobilier, indispensable pour évaluer son potentiel.

Investir dans l'immobilier est une démarche attrayante pour beaucoup, mais comprendre et calculer la rentabilité locative est essentiel pour évaluer le potentiel d'un investissement. Explorez les différentes façons de calculer la rentabilité locative, qu'elle soit brute ou nette, ainsi que les conseils pour déterminer si un bien locatif peut être un investissement rentable.

Qu’est-ce que la rentabilité locative ?

La rentabilité locative est un indicateur essentiel du niveau de performance de votre investissement immobilier. Elle met en évidence le rapport entre le montant que vous avez investi pour acquérir un bien et les revenus locatifs annuels que vous en percevez. 

Il existe toutefois une distinction entre rentabilité locative et rendement locatif. Le rendement locatif porte uniquement sur la performance, exprimée en pourcentage, de l’investissement : — 2 %, 4 %, 5 %, 7 %, voire plus encore.  

La rentabilité locative, quant à elle, incorpore le rendement locatif et la plus-value réalisée en cas de revente. Elle s’appréhende par ailleurs sur la totalité de la durée de l’investissement, et non uniquement sur une à plusieurs années. 

Il existe deux types principaux de rentabilité : la rentabilité brute et la rentabilité nette. Comprendre ces deux formes de rentabilité permet aux investisseurs de faire des choix plus éclairés et de gérer efficacement leur portefeuille immobilier.

 

Rentabilité locative brute et nette : quelle est la différence ?

La compréhension de la différence entre la rentabilité locative brute et nette est nécessaire pour tout investisseur immobilier, car elle influence directement l'évaluation du potentiel d'un investissement. La rentabilité brute est le calcul le plus simple et rapide pour estimer le rendement d'un bien. Elle est obtenue en divisant les revenus annuels en loyers par le prix d'achat du bien, puis en multipliant le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage. Cette méthode donne une première approximation de la rentabilité sans tenir compte des dépenses supplémentaires.

En revanche, la rentabilité nette donne une mesure plus précise du rendement, car elle inclut tous les coûts associés à l'immobilier. Pour la calculer, on soustrait du loyer annuel toutes les dépenses récurrentes : charges de copropriété, frais de gestion, taxes foncières, assurance, ainsi que les coûts de maintenance et éventuels travaux. Le résultat est ensuite divisé par le coût d'achat total du bien et multiplié par 100 pour exprimer ce chiffre en pourcentage.

Connaître ces deux types de rentabilité permet aux investisseurs de mieux appréhender le véritable potentiel de rendement de leurs investissements immobiliers, en prenant en compte à la fois les revenus bruts et les dépenses nettes.

 

Sur quelle durée calculer la rentabilité locative ?

Le choix de la durée sur laquelle calculer la rentabilité locative permet d’estimer précisément le rendement d'un investissement immobilier. Typiquement, les investisseurs examinent la rentabilité sur une période de 10 à 15 ans. Cette approche à moyen ou long terme permet d'incorporer les variations du marché immobilier, les fluctuations des loyers, ainsi que les coûts imprévus tels que les rénovations majeures ou les périodes de vacance du logement.

Calculer la rentabilité sur une telle durée fournit une perspective plus réaliste du rendement, en tenant compte de la valorisation potentielle du bien immobilier et de l'augmentation progressive des loyers due à l'inflation et à la demande locative. Cela aide également à amortir les coûts initiaux d'acquisition et les dépenses de mise en état, qui peuvent être substantiels, mais sont souvent compensés par la valeur ajoutée au fil des années.

Envisager la rentabilité locative sur un horizon de temps étendu permet donc aux investisseurs de planifier stratégiquement leurs finances et de prendre des décisions d'investissement plus éclairées, tout en évaluant les risques associés à l'immobilier à long terme.

 

Comment calculer la rentabilité locative ?

Calculer la rentabilité locative est un processus essentiel pour tout investisseur immobilier, car elle permet d'évaluer le rendement potentiel d'un bien. 

La rentabilité locative se calcule en prenant en compte plusieurs éléments, les principaux étant : 

  • Le prix d’achat du bien ;
  • Le montant des loyers perçus ;
  • Les frais liés à l’achat, tels que les frais de notaire ;
  • Les charges non récupérables ;
  • Les impôts et taxes ;
  • Les assurances.

Pour débuter, vous devez d'abord déterminer le loyer annuel que vous pouvez attendre du bien, ce qui implique une connaissance du marché local et des prix de location actuels. 

Ensuite, le calcul de la rentabilité locative brute se fait en divisant ce loyer annuel par le prix d'achat du bien, puis en multipliant le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage.

Pour une mesure plus précise, la rentabilité locative nette doit être calculée en soustrayant toutes les dépenses annuelles liées à la propriété (comme les charges, les frais de gestion, les taxes, et les coûts de maintenance) du loyer annuel. Divisez ensuite ce résultat net par le prix d'achat et multipliez par 100 pour obtenir le pourcentage de rentabilité nette.

 

Comment savoir si un bien locatif est rentable ?

Déterminer si un bien locatif est rentable implique une analyse approfondie au-delà du simple calcul de la rentabilité locative. Pour juger de la rentabilité d'un bien immobilier, il faut prendre en compte plusieurs facteurs qui influencent directement le rendement de l'investissement. 

  • Commencez par évaluer le taux de rentabilité locative nette, qui prend en compte tous les coûts associés, y compris les charges, les taxes, les frais de gestion, et les dépenses de maintenance. Un bien est généralement considéré comme rentable si ce taux est supérieur au coût du financement, notamment les intérêts d'emprunt.
  • Analysez le marché local pour comprendre les tendances des loyers, la demande locative, et les perspectives de croissance de la valeur du bien. Une zone à forte demande locative et une appréciation potentielle des prix augmentent la probabilité d'un investissement réussi.
  • Enfin, tenez compte de la liquidité du bien, c'est-à-dire sa capacité à être rapidement loué ou vendu en cas de nécessité. Un bien rentable est non seulement celui qui génère un bon rendement, mais aussi celui qui maintient une forte attractivité sur le marché.

 

Calcul de rentabilité locative brute

Calculer la rentabilité locative brute de votre investissement locatif vous donne une bonne première indication quant au niveau de performance de celui-ci. Pour y parvenir, voici la formule à utiliser :

Rentabilité locative brute = (Loyer mensuel x 12/Prix d’achat) x 100

Prenons un exemple. Vous avez fait l’acquisition d’un bien pour un prix de 200 000 €, et percevez 1 000 € de loyer par mois. La rentabilité brute de votre investissement s’élève ainsi à 6 %. 

Reste qu’il est nécessaire d’affiner ce calcul afin d’obtenir une vision plus détaillée et précise de votre investissement. Cela suppose de calculer, cette fois, la rentabilité locative nette. 

 

Calcul de rentabilité locative nette

Pour calculer la rentabilité locative nette de votre investissement locatif, vous devez prendre en compte la totalité des frais liés à l’achat et aux loyers que vous percevez. Cela concerne ainsi :

  • Les taxes et impôts tels que la taxe foncière ;
  • Les intérêts de l’emprunt en cas de financement de l’achat ;
  • Les frais de notaire dont vous vous êtes acquitté pour acquérir le bien ; 
  • Les charges non récupérables, dans le cas d’un appartement en copropriété : elles correspondent par exemple aux dépenses d’amélioration ou de rénovation de l’immeuble ;
  • Les dépenses que vous engagez en travaux et en entretien sur le bien (rénovation, réfection des peintures, isolation…) ;
  • Les frais de gestion locative, lorsque vous confiez la gestion de votre bien à un professionnel ;
  • Le montant de l’assurance loyers impayés, ou Garantie Loyers Impayés (GLI).

Afin d’obtenir la valeur de la rentabilité locative nette de votre investissement, il suffit de reprendre la formule de calcul de la rentabilité brute en soustrayant des loyers le montant total de ces charges. 

Mais vous pouvez également calculer la rentabilité locative dite « nette-nette », à savoir nette d’impôts ; cela implique de soustraire les prélèvements sociaux et le montant de l’impôt sur les revenus locatifs. 

Quel est le bon taux de rendement locatif ?

En fonction de plusieurs critères, le rendement locatif peut s’élever à 3 %, 4 %, 5 %, 7 % et plus encore parfois. En soi, il s’agit d’un rendement locatif satisfaisant voire d’un bon taux de rendement locatif. De manière usuelle, on considère qu’un investissement locatif affiche un rendement intéressant lorsqu’il se situe entre 5 % et 10 %. 

Mais un bon rendement locatif ne se limite pas seulement à un pourcentage, à une donnée chiffrée. Une bonne rentabilité locative se définit également par des éléments qualitatifs. Un bien mis en location toute l’année, sur une durée de 5 à 10 ans sans discontinuer et qui génère 5 % de rentabilité annuelle affiche un meilleur rendement locatif qu’un bien qui génère 10 % de rentabilité, mais qui peine à être loué. Dans le premier cas, vous percevez continuellement des loyers. 

Par ailleurs, un bon rendement locatif dépend d’autres critères, comme le montant des frais d’entretien et des travaux. Un bien de qualité nécessite moins de frais à cet égard. Sur la totalité du cycle de l’investissement, depuis l’achat jusqu’à la revente, le rendement locatif est donc bon.

Enfin, une bonne rentabilité locative est celle qui vous permet d’atteindre vos objectifs. Ils sont propres à chaque investisseur, d’où l’intérêt d’être accompagné par des professionnels de l’immobilier locatif comme Marignan. 

 

Conseils pour améliorer la rentabilité locative ?

Il est possible d’améliorer la rentabilité locative de votre investissement en réduisant en premier lieu les charges liées à votre bien. 

Deux possibilités sont à étudier : renégocier votre crédit et changer d’assureur. 

Renégocier les conditions du crédit que vous avez souscrit, en allongeant quelque peu sa durée, permet de diminuer le niveau des mensualités. 

Vous pouvez également faire jouer la concurrence entre les compagnies d’assurance pour bénéficier d’un contrat d’assurance habitation moins cher, à garanties égales. 

De plus, confier la gestion locative de votre bien à un professionnel permet de réduire voire de supprimer le risque de vacance locative, soit les périodes durant lesquelles un bien n’est pas loué. Expert de la location, le gestionnaire réalise l’intégralité des tâches qui y sont liées, en veillant à ce que votre bien soit loué en permanence. Un investissement locatif sans vacance locative affiche de fait une forte rentabilité. 

Il est, par ailleurs, possible d’augmenter le loyer pour autant que la hausse respecte l’IRL — l’indice de référence des loyers. 

Enfin, faire réaliser des travaux d’amélioration et de rénovation améliore la rentabilité à long terme. Cela participe à augmenter la rétention des locataires et à abaisser la charge fiscale — via des déductions accordées par l’administration sur un large panel de travaux. Aussi, en cas de changement de locataire, le loyer pourra être plus élevé que précédemment, car votre bien se démarquera des autres.