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Résiliation de bail

Un propriétaire peut résilier le bail d'un bien qu'il loue en respectant plusieurs règles, certaines conditions et dispositions légales précises.

Résiliation de bail : Modèle de lettre

La résiliation d'un bail par le propriétaire d'un appartement ou d'une maison neuve ou ancienne répond à un formalisme précis. Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier locatif, voici ce que vous devez savoir sur le sujet. 

Comment résilier un bail ?

En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez résilier un bail en cours, mais uniquement en raison de certains motifs, et en observant un délai et un formalisme précis.

Un propriétaire a la possibilité de donner congé au locataire uniquement à la fin du bail en cours. La loi n'autorise pas de le faire avant la date d'échéance du bail. 

À cette première condition de durée s'ajoute une deuxième liée au formalisme. Le bailleur doit ainsi obligatoirement prévenir le locataire de sa volonté de résilier le bail par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception. Autres possibilités : une remise en mains propres ou par acte d'huissier. Le téléphone ou l'envoi d'un email ne sont pas valables d’un point de vue légal.

Qui plus est, le propriétaire doit justifier sa décision par des motifs précis. Un bailleur peut donner congé à un locataire pour trois raisons : 

  • La reprise de son logement, afin d'en faire sa résidence principale ou dans le but de loger un membre de sa famille - enfants, petits-enfants, conjoint(e), parents - ;
  • La vente de son bien ;
  • L'existence d'un motif dit “légitime et sérieux”.

Le motif légitime et sérieux est défini par la loi du 6 juillet 1989. Il fait référence à l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations. Cela peut être notamment : 

  • Des retards voire des défauts de paiement de loyers répétés ;
  • Des troubles de voisinage ;
  • Un usage non-paisible du logement ;
  • Une sous-location pratiquée sans autorisation explicite du propriétaire ;
  • Un défaut d'assurance habitation.

Comment rédiger une lettre pour résilier un bail ?

La rédaction de la lettre de résiliation du bail doit respecter des règles en termes de forme et de fond. 

Sur le fond, elle doit obligatoirement mentionner l'un des motifs admis par la loi : 

  • La mise en vente du logement ; 
  • La volonté du propriétaire de récupérer son bien pour y vivre ou y loger un proche ;
  • La présence d'un motif légitime et sérieux. 

Lorsque la résiliation du bail est justifiée par la mise en vente d'un logement non meublé, la lettre doit mentionner le fait que le locataire bénéficie du droit de préemption. Cela implique qu'il est prioritaire sur la vente s'il souhaite se porter acquéreur du bien. Il dispose d'un délai de 2 mois pour faire connaître sa décision.

En cas de résiliation du bail pour loger un proche du propriétaire, ce dernier est tenu d'indiquer dans lettre : le nom du bénéficiaire, ses coordonnées de même que la nature du lien existant avec le bailleur. 

Si la résiliation du bail se justifie par un motif légitime et sérieux, la lettre doit le mentionner et le détailler clairement, tout en reportant l'article de loi qui le prévoit, soit l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. 

Concernant la forme, la lettre doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception. 

Quels sont les éléments obligatoires à mettre dans la lettre de résiliation de bail ? 

Afin d'être juridiquement valable, la lettre de résiliation du bail doit faire apparaître plusieurs éléments obligatoires : 

  • Les coordonnées détaillées du bailleur et du locataire ;
  • La date ;
  • La mention “Lettre recommandée avec AR” ;
  • L'adresse du logement concerné ;
  • La référence à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
  • La volonté du bailleur de donner congé au locataire en raison d'un des motifs admis (reprise du logement pour lui-même ou pour un proche, mise en vente, motif légitime et sérieux) ;
  • La possibilité donnée au locataire de se porter acquéreur du bien en cas de mise en vente ;
  • Le délai de préavis accordé au locataire, qui débute à la date de réception de la lettre ;
  • Le fait qu'en cas de départ du locataire avant l'expiration du délai de préavis, celui-ci est redevable du loyer et des charges au prorata du temps passé dans les lieux ;
  • Le fait que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de 2 mois suivant la restitution des clés.

Quel est le délai pour résilier un bail ?

Le délai de résiliation d'un bail varie en fonction de plusieurs situations.

Si le logement est loué non meublé, le délai est de 6 mois avant la date d'échéance.

Pour un logement meublé, le délai est plus court, soit 3 mois. 

Par ailleurs, lorsqu'un propriétaire fait l'acquisition d'un bien occupé par un locataire et qu'il souhaite lui donner congé, différents délais sont à respecter : 

En cas de reprise du logement, le délai est de 2 ans si l'échéance du bail intervient moins de 2 années après l’achat ;

En cas de mise en vente, le propriétaire doit obligatoirement attendre le terme du premier renouvellement du bail ou de la première reconduction tacite du bail si l'échéance du contrat a lieu moins de 3 ans après l'achat. 

Comment un propriétaire peut résilier un bail ?>

Un propriétaire a la possibilité de résilier un bail en justifiant sa décision par différents motifs, à savoir :

  • La volonté de mettre en vente le bien ;
  • Le souhait de récupérer le bien pour en faire sa résidence principale ou afin de loger un membre de sa famille ;

En cas de motif légitime et sérieux, c'est-à-dire lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations (non-paiement de loyers, troubles du voisinage, défaut d'assurance d'habitation, sous-location non autorisée par le propriétaire...) ;

D'autre part, le bailleur doit notifier le locataire de sa décision par l'envoi d'une lettre en recommandé avec accusé de réception. Il peut également le faire par acte d'huissier ou encore par une remise en mains propres.

Enfin, un délai de préavis de 6 mois doit être accordé - pour une location non meublée -. En cas de location meublée, ce délai est de 3 mois.